HBRE3

A HBR Realty Empreendimentos S.A. é uma companhia do setor imobiliário focada em ativos de renda urbana, com ações ordinárias negociadas na B3 sob o ticker HBRE3. Fundada em dezembro de 2011 como o braço de renda urbana da família Borenstein, a empresa nasce ancorada na experiência do grupo Hélio Borenstein S.A., presente no mercado imobiliário brasileiro desde 1961. Inicialmente baseada em Mogi das Cruzes (SP), a HBR Realty estruturou seu crescimento a partir do desenvolvimento e aquisição de imóveis voltados à locação, consolidando um portfólio de propriedades urbanas que inclui centros de conveniência, shopping centers, empreendimentos corporativos e ativos complementares. A entrada da Dynamo, em 2014, como sócia por meio de aporte de bens e capital, reforçou a governança corporativa e a capacidade de aceleração do plano de expansão da companhia. Em 2021, a HBR Realty passou a integrar o mercado de capitais brasileiro com seu registro na B3, em uma oferta que possibilitou a captação de recursos significativos para sustentar o crescimento de suas plataformas de negócio.

O modelo de negócios da HBR Realty está centrado na geração de renda imobiliária recorrente por meio do desenvolvimento, aquisição, gestão e eventual reciclagem de ativos. A companhia atua em todo o ciclo imobiliário, desde a prospecção de terrenos e análise de viabilidade financeira e jurídica, passando pela concepção arquitetônica, obtenção de licenças, construção, comercialização das áreas locáveis e gestão operacional dos empreendimentos. Uma área interna de novos negócios coordena a identificação de oportunidades e a estruturação dos projetos, que são avaliados por comitê específico, considerando retorno esperado, estrutura de capital e potencial de geração de valor. A estratégia inclui também a venda seletiva de ativos que atinjam elevado estágio de maturidade e valorização, liberando capital para novos investimentos, o que confere dinamismo à composição do portfólio.

A organização das operações da HBR Realty está estruturada em quatro plataformas de ativos, que sintetizam seus segmentos operacionais: ComVem, HBR 3A, HBR Malls e HBR Opportunities. A ComVem é a plataforma de centros de conveniência, composta por empreendimentos focados em serviços essenciais e conveniência, normalmente em bairros de alto adensamento e poder aquisitivo elevado, em especial na cidade de São Paulo. Esses ativos podem ser desenvolvidos no modelo stand-alone ou em parcerias com incorporadoras, posicionando as lojas no térreo de empreendimentos residenciais com fachadas ativas. A plataforma HBR 3A concentra lajes corporativas de padrão AAA em regiões nobres da capital paulista, como Faria Lima, Pinheiros, Itaim Bibi e Chucri Zaidan, priorizando o desenvolvimento de edifícios corporativos de alto padrão em detrimento da simples aquisição de ativos prontos. A HBR Malls reúne shopping centers adquiridos ou desenvolvidos pela companhia, com foco em empreendimentos dominantes em suas regiões, como o Shopping Mogi, o Suzano Shopping e o Shopping Patteo Olinda, nos quais a estratégia é capturar valor por meio de melhorias de gestão e reposicionamento comercial. Por fim, a HBR Opportunities concentra ativos complementares e oportunísticos, incluindo hotéis, operações de self-storage sob a marca +Box, empreendimentos built-to-suit, operações de sale-leaseback e estacionamentos.

A distribuição de receita da HBR Realty demonstra um portfólio relativamente diversificado entre as plataformas. Em 2024, a receita líquida consolidada foi composta principalmente pelos segmentos de shopping centers (HBR Malls), ativos oportunísticos (HBR Opportunities), lajes corporativas (HBR 3A) e centros de conveniência (ComVem. O segmento de shopping centers respondeu por uma parcela relevante da receita, seguido pelos ativos oportunísticos, que englobam hotéis e self-storage. As lajes corporativas também representaram contribuição importante para o faturamento, com destaque para a presença de um único locatário corporativo responsável por mais de 10% da receita líquida no exercício de 2024. Os centros de conveniência da plataforma ComVem vêm ampliando gradualmente sua participação, acompanhando a expansão do número de empreendimentos, mas ainda representam fatia menor em relação aos demais segmentos principais.

A atuação geográfica da HBR Realty é concentrada no Brasil, com forte presença no estado de São Paulo e expansão seletiva em outros mercados urbanos relevantes. As origens da empresa estão em Mogi das Cruzes, onde consolidou ativos como o Shopping Mogi e o Shopping Patteo Urupema, e a estratégia foi progressivamente expandida para a capital paulista, região metropolitana e outros estados. A plataforma ComVem concentra grande parte de seus empreendimentos na cidade de São Paulo, aproveitando o ambiente regulatório que incentiva fachadas ativas e usos mistos, mas também inclui ativos em cidades como Guarulhos e em outros estados, como o ComVem Ecoville em Curitiba (PR) e o ComVem Olinda (PE). No Nordeste, a companhia desenvolveu o Shopping Patteo Olinda, em Pernambuco, e no eixo urbano qualificado da capital paulista acrescentou ativos como a torre corporativa HBR 3A Faria Lima, empreendimentos corporativos em Pinheiros e Itaim Bibi, além do Hotel W São Paulo, na Vila Olímpia. Em 2024, a HBR Realty atingiu 48 empreendimentos em operação, com área bruta locável total de 240.674 m², sem receita proveniente de clientes no exterior.

O posicionamento competitivo da HBR Realty combina atuação especializada em renda urbana com foco em localizações estratégicas e gestão ativa dos ativos. Nos centros de conveniência ComVem, a empresa busca explorar o adensamento urbano e as demandas de omnicanalidade do varejo, oferecendo espaços que suportam operações físicas e digitais, last-mile delivery e formatos como pick-up-in-store, com mix de locatários que inclui farmácias, redes de fast-food, supermercados de bairro e serviços diversos. Em lajes corporativas, a estratégia se baseia na percepção de escassez relativa de imóveis AAA em áreas nobres de São Paulo e na capacidade de desenvolver projetos de maior complexidade, desde a aquisição do terreno até a locação, explorando arbitragens de valor e retornos sobre o custo de desenvolvimento. Nos shoppings, a companhia foca em ativos com posição dominante em suas regiões de influência, buscando ganhos de eficiência operacional, revisão de tenant mix e incremento de receitas acessórias, sujeitos à sazonalidade do varejo em datas comemorativas.

Do ponto de vista regulatório, as atividades da HBR Realty estão submetidas a um conjunto abrangente de normas federais, estaduais e municipais relacionadas a incorporação imobiliária, zoneamento, uso do solo urbano, meio ambiente, patrimônio histórico, locação e condomínio edilício. A empresa necessita obter e manter licenças de funcionamento emitidas por prefeituras, autos de vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), Habite-se, licenças ambientais e autorizações para uso de recursos hídricos, entre outras. No segmento de shopping centers, a estruturação jurídica dos empreendimentos pode se dar por meio de condomínio edilício ou condomínio civil, o que influencia a forma de relacionamento com lojistas e coproprietários. A companhia também está sujeita à legislação de proteção de dados pessoais, em especial à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), e à supervisão da Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) no que se refere ao tratamento de dados de clientes, visitantes e usuários de seus empreendimentos.

Em relação a práticas ambientais, sociais e de governança (ASG), a HBR Realty tem estruturado uma abordagem baseada na identificação de impactos de suas atividades e na transparência com stakeholders. A empresa publica Relatório Anual de Sustentabilidade, elaborado de acordo com a opção Essencial do padrão GRI, no qual reporta indicadores de desempenho relacionados a temas materiais definidos em sua matriz de materialidade. Esse relatório considera Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) da ONU considerados relevantes para o negócio, como saúde e educação de qualidade, empregos dignos e crescimento econômico, inovação e infraestrutura, redução das desigualdades, cidades e comunidades sustentáveis, combate às mudanças climáticas, preservação da vida terrestre, paz, justiça e parcerias. A companhia encontra-se em processo de estruturação de seu inventário de emissões de gases de efeito estufa, com a intenção de iniciar a mensuração de emissões em diferentes escopos, reforçando a integração de aspectos climáticos à gestão de seus ativos imobiliários, ainda que o relatório não siga, por ora, as recomendações da TCFD ou estrutura de auditoria externa específica para as informações ASG divulgadas.

A HBR Realty consolidou, ao longo de sua trajetória, um portfólio de propriedades urbanas voltadas à renda que abrange centros de conveniência, shoppings, empreendimentos corporativos, hotéis, self-storage e outros ativos especializados, ancorado na combinação de desenvolvimento imobiliário próprio, aquisições seletivas e gestão ativa. As ações HBRE3 refletem a exposição a esse conjunto de ativos de renda imobiliária concentrados em grandes centros urbanos, notadamente na cidade e no estado de São Paulo, com diversificação em segmentos de varejo, serviços, hospedagem e escritórios de alto padrão. A atuação em múltiplas plataformas permite à companhia redirecionar capital conforme as condições de mercado de cada classe de ativo, mantendo foco na geração de receita recorrente de locação e na valorização de suas propriedades ao longo do tempo.