ALOS3

ALLOS S.A. é uma companhia brasileira do setor de shopping centers, resultado de um amplo processo de consolidação que reuniu três plataformas relevantes: Aliansce Shopping Centers, Sonae Sierra Brasil e brMalls Participações. A origem da operação remonta a 2003, com a constituição da Cayapas Empreendimentos Imobiliários Ltda., joint venture entre Renato Feitosa Rique e a norte-americana General Growth Properties (GGP), que passou a se chamar Aliansce Shopping Centers em 2005 e se transformou em sociedade anônima em 2007. Em paralelo, o grupo português Sonae Sierra estruturou sua presença no país em 2003, por meio da Sonae Sierra Brasil, que se expandiu com inaugurações e aquisições de participações em diversos shoppings. Ambas as empresas abriram capital na B3, Aliansce em 2010 (ALSC3) e Sonae Sierra em 2011 (SSBR3), consolidando-se como importantes plataformas de varejo físico. Em 2019, a combinação de negócios entre Aliansce Shopping e Sonae Sierra deu origem à Aliansce Sonae Shopping Centers S.A., atual ALLOS, com ações negociadas no segmento do Novo Mercado da B3, sob o ticker ALOS3.

A trajetória recente da companhia é marcada por movimentos relevantes de M&A e gestão ativa de portfólio. Após a primeira combinação de negócios, a empresa intensificou aquisições de participações adicionais em ativos estratégicos, como Shopping Taboão, Shopping Grande Rio, Shopping da Bahia e Shopping Leblon, ao mesmo tempo em que promoveu desinvestimentos em ativos considerados menos aderentes à sua estratégia ou com menor potencial de geração de valor, como West Plaza, Santa Úrsula, Caxias Shopping, Boulevard Shopping Vila Velha, Uberlândia Shopping, Boulevard Londrina Shopping e outros. Em 2022, foi anunciada e aprovada a segunda grande combinação de negócios, desta vez com a brMalls Participações S.A., após negociação com o conselho de administração da então concorrente e posterior apreciação pelo CADE, o que ampliou significativamente a escala de atuação e consolidou a ALLOS como uma das maiores plataformas de shopping centers da América Latina.

O modelo de negócio da ALLOS está centrado na exploração imobiliária de shopping centers, com foco em geração de receita recorrente por meio de aluguéis e serviços correlatos. A companhia atua em toda a cadeia de valor do empreendimento, desde o planejamento, desenvolvimento e incorporação até a administração, comercialização e operação cotidiana dos ativos. A principal fonte de receita é o aluguel dos espaços comerciais, incluindo contratos de locação, cessão de direito de uso e taxas de transferência, que em 2024 responderam por cerca de 68,7% da receita líquida consolidada. A exploração de estacionamentos, seja de forma direta ou por meio de terceiros, constitui uma segunda fonte relevante de receita, representando aproximadamente 20,1% da receita líquida no mesmo ano. A prestação de serviços de administração, comercialização de espaços, mall e merchandising, incorporação e planejamento complementa o modelo, com participação de 11,2% na receita líquida de 2024, o que reforça o caráter integrado da operação, mas com predominância clara da exploração imobiliária dos shoppings próprios.

Do ponto de vista operacional, a ALLOS estrutura suas atividades em dois grandes blocos: atividades de shopping center (aluguéis e estacionamentos) e prestação de serviços. Nas atividades de shopping center, a companhia atua como proprietária ou coproprietária dos empreendimentos, geralmente por meio de sociedades de propósito específico, fundos de investimento imobiliário, consórcios ou condomínios “pro-indiviso”. A remuneração decorre de contratos de locação que podem combinar aluguel mínimo e percentual sobre vendas, com prazos, condições e reajustes determinados por referências de mercado e pelo desempenho de vendas dos lojistas. Nos estacionamentos, a receita pode vir do aluguel de áreas operadas por terceiros ou da própria operação direta, configurando uma fonte adicional de monetização do fluxo de visitantes. Na prestação de serviços, a ALLOS comercializa lojas vagas, espaços de mall e merchandising, explora painéis publicitários, quiosques e estandes, além de oferecer serviços de gestão administrativa e comercial para shoppings de terceiros, ampliando a capilaridade da plataforma sem necessidade de investimento imobiliário direto.

Em termos de portfólio, a ALLOS detinha, em abril de 2025, 56 shopping centers sob sua plataforma, dos quais 45 com participação societária e 11 administrados para terceiros. Esse conjunto somava aproximadamente 1,265 milhão de m² de área bruta locável própria e 336 mil m² de ABL administrada, distribuídos em 16 estados brasileiros e em todas as cinco regiões do país. Entre os principais ativos próprios figuram empreendimentos de grande porte e relevância regional, como NorteShopping, Shopping Tijuca, Plaza Niterói, Parque D. Pedro Shopping, Manauara Shopping, Shopping Tamboré, Shopping da Bahia, Shopping Recife, Goiânia Shopping, Shopping Leblon, Shopping Vila Velha, entre outros. A distribuição geográfica da ABL total de shoppings próprios ao final de 2024 era relativamente diversificada: cerca de 27% no estado de São Paulo, 21% no estado do Rio de Janeiro, 25% nas regiões Norte e Nordeste e 26% em outras regiões, o que mitiga a dependência de um único mercado e expõe a companhia a diferentes dinâmicas regionais de consumo.

A base de receitas da ALLOS é amplamente pulverizada entre milhares de lojistas, que atuam em segmentos como vestuário, calçados, alimentação, eletrônicos, serviços, entretenimento e conveniências. Nenhum cliente individual respondeu por mais de 10% da receita líquida em 2024, característica típica de plataformas de shopping centers maduros, em que o risco de concentração de locatários é reduzido. A companhia posiciona seus shoppings como líderes ou co-líderes nas áreas de influência, priorizando regiões com alta densidade populacional e demanda qualificada em consumo. A estratégia contempla expansões orgânicas de ativos existentes, aumento de participação em empreendimentos considerados estratégicos e avaliação contínua de aquisições e desinvestimentos, com foco em shoppings de maior ticket de consumo e dominância regional.

No âmbito regulatório, a atividade da ALLOS está inserida no arcabouço jurídico que rege o mercado imobiliário brasileiro, sem legislação específica para shopping centers, mas com forte uso de estruturas como condomínios “pro-indiviso”, sociedades de propósito específico, consórcios e fundos de investimento imobiliário. Os condomínios “pro-indiviso” são disciplinados pelo Código Civil, com copropriedade indivisível e repartição proporcional de frutos e despesas entre os condôminos. As SPEs e consórcios seguem a Lei das Sociedades por Ações e normas correlatas, enquanto os FIIs são regulados por legislação específica e pela Comissão de Valores Mobiliários, incluindo a Resolução CVM 175 e outras normas aplicáveis. Esse arcabouço permite à ALLOS estruturar juridicamente seus investimentos em shopping centers de forma a otimizar governança, financiamento e partilha de resultados entre diferentes investidores institucionais e parceiros.

A companhia também desenvolveu iniciativas relacionadas à transformação digital do varejo e à integração entre canais físicos e online. Em 2021, foi criada a Alsotech, subsidiária dedicada a soluções “figitais”, em sociedade com um executivo referência em e-commerce no país. A Alsotech atua na oferta de plataformas de e-commerce e marketplace para lojistas, estruturação de ecossistemas de logística, análise de dados e iniciativas de corporate venture capital, com investimentos em startups como Box Delivery, focada em tecnologias para entregas de última milha, e Hubsell, plataforma de integração entre lojistas e marketplaces. No campo socioambiental, alguns shoppings do portfólio contam com políticas estruturadas de responsabilidade corporativa, com ações relacionadas à eficiência no consumo de água e energia e à gestão de resíduos, como é o caso do Manauara Shopping, em Manaus. Essas iniciativas se inserem na agenda mais ampla de práticas ambientais, sociais e de governança, que ganha relevância na gestão de ativos imobiliários de grande porte como os que compõem a base de negócios da ALLOS.

As ações ordinárias de emissão da ALLOS, negociadas na B3 sob o código ALOS3, representam participação em uma plataforma integrada de exploração imobiliária voltada a shopping centers, com receitas predominantemente indexadas a contratos de locação e exposição indireta ao desempenho do varejo e do consumo das famílias. A empresa opera com elevada taxa média de ocupação de seus ativos e busca capturar sinergias operacionais e de despesas gerais decorrentes das combinações de negócios realizadas, apoiando-se em ferramentas de inteligência de dados para otimização do mix de lojas, aumento de produtividade por metro quadrado e reforço do posicionamento competitivo dos seus empreendimentos nos respectivos mercados de atuação.