ALOS3

ALLOS S.A. é uma companhia brasileira do setor de shopping centers, resultante de um longo processo de consolidação que envolveu diferentes grupos imobiliários listados na B3. Sua origem remota está na Aliansce Shopping Centers S.A., criada em 2003 a partir da joint venture entre Renato Rique e a norte-americana General Growth Properties, e na Sonae Sierra Brasil, estruturada em 2003 como braço do grupo português Sonae Sierra no país. Em 2019, a combinação de negócios entre Aliansce Shopping e Sonae Sierra deu origem à Aliansce Sonae Shopping Centers S.A., que passou a negociar suas ações na B3 sob o código ALSO3, integrando ativos, equipes e projetos de ambas as plataformas. Em 2023, uma segunda combinação de negócios, desta vez com a brMalls Participações S.A., aprovada pelo CADE em novembro de 2022 e consumada em janeiro de 2023, levou à incorporação da brMalls como subsidiária integral e consolidou a atual configuração da ALLOS, hoje negociada no segmento de ações da B3 sob o ticker ALOS3.

O histórico da companhia é marcado por movimentos de expansão, aquisições seletivas e reciclagem de portfólio. A antiga Aliansce Shopping realizou abertura de capital em 2010, no Novo Mercado da então BM&FBovespa, sob o código ALSC3, e ao longo da década seguinte promoveu ofertas de ações, aquisições de participações em shoppings relevantes – como Shopping da Bahia, Shopping Leblon, Boulevard Belém, Parque Shopping Belém e ativos em Belo Horizonte – e desinvestimentos de empreendimentos considerados não estratégicos ou com menor aderência ao portfólio-alvo. A Sonae Sierra, por sua vez, abriu capital em 2011, listando ações SSBR3, após desenvolver e expandir ativos como Parque D. Pedro Shopping, Uberlândia Shopping e outros centros de compras. De forma paralela, a brMalls, constituída em 2004 e listada no Novo Mercado a partir de 2007, construiu um portfólio diversificado, chegando a deter participações em 29 shopping centers e ampla área bruta locável. A trajetória desses três grupos, sob diferentes denominações, desembocou na criação da ALLOS como uma das maiores plataformas integradas de shopping centers do país, com capital pulverizado e ações ordinárias negociadas na B3.

As atividades principais da ALLOS concentram-se na administração, desenvolvimento e exploração de shopping centers no Brasil, atuando em toda a cadeia de valor do empreendimento. A companhia participa desde o planejamento e concepção do projeto, passando pelo desenvolvimento físico e comercial, até a gestão operacional, financeira, jurídica e de marketing dos ativos. O modelo de negócio combina a detenção de participações em shoppings próprios, organizadas por meio de sociedades de propósito específico, fundos de investimento imobiliário, consórcios e condomínios “pro-indiviso”, com a prestação de serviços para empreendimentos de terceiros. As receitas são estruturadas em dois grandes blocos: atividades de shopping center – principalmente aluguéis e receitas de estacionamento – e prestação de serviços, que inclui comercialização de lojas e áreas promocionais, administração de empreendimentos e atividades de incorporação e planejamento. Em 2025, a maior parte da receita líquida da companhia veio de aluguéis, seguidos por estacionamento e serviços, refletindo a natureza imobiliária e recorrente de sua base de receitas.

Do ponto de vista operacional, a ALLOS administra uma rede de 45 shoppings com participação própria, além da gestão de centros de compras de terceiros. Ao final de 2025, o portfólio próprio somava cerca de 1,94 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável total e aproximadamente 1,26 milhão de metros quadrados de ABL própria, com elevada taxa de ocupação. A companhia também prestava serviços de administração, planejamento e comercialização para seis shoppings de terceiros, com ABL adicional distribuída por 16 estados. Entre os ativos de maior relevância operacional estão empreendimentos como NorteShopping, Shopping Tijuca, Plaza Niterói, Parque D. Pedro Shopping, Manauara Shopping, Shopping Leblon, Shopping Taboão, Shopping Vila Velha, Mooca Plaza Shopping e outros centros regionais e super-regionais, muitos deles líderes ou co-líderes em suas áreas de influência. Diversos empreendimentos contam ainda com áreas multiuso integradas, como torres comerciais, centros médicos, espaços de convenções e ambientes voltados a gastronomia e entretenimento, reforçando a característica de plataforma de consumo, serviços e lazer.

A diversificação geográfica é um dos traços marcantes do portfólio da ALLOS, com presença em todas as regiões do país. Em abril de 2026, a distribuição da ABL total própria refletia concentração significativa na região Sudeste, seguida por posições relevantes nas regiões Norte, Nordeste, Centro-Oeste e Sul. A empresa opera shoppings em capitais e grandes centros urbanos como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Manaus, Recife, Goiânia, Campo Grande, Brasília, Cuiabá, além de cidades de médio porte com forte dinamismo econômico, como Londrina, Maringá, Franca, Niterói, São Bernardo do Campo, Piracicaba e outras. O portfólio atende diferentes faixas de renda e perfis de consumo, combinando centros voltados à classe média, empreendimentos com forte presença de marcas premium e ativos com vocação regional ampla. A amplitude de cobertura permite relacionamento com grande número de redes varejistas nacionais e internacionais, favorecendo negociações centralizadas de locação e expansão de marcas em uma única plataforma.

As principais fontes de receita da ALLOS na atividade de shopping center são os aluguéis e a exploração de estacionamentos. Os contratos de locação podem contemplar aluguel mínimo e variável atrelado às vendas dos lojistas, além de cessão de direito de uso de espaço e taxas de transferência de contratos. A companhia realiza auditorias em períodos de pico de vendas para aferir corretamente o faturamento dos lojistas e, assim, calibrar o componente variável dos aluguéis. A receita de estacionamento pode advir tanto da operação direta quanto da locação de áreas a terceiros especializados, constituindo importante ferramenta comercial e de geração de caixa adicional. Na prestação de serviços, a ALLOS atua na comercialização de lojas vagas, gestão de mall e merchandising e administração de empreendimentos, explorando espaços promocionais internos e externos, quiosques, painéis e outras mídias, o que amplia o leque de receitas associadas ao fluxo de visitantes e à atratividade comercial dos shoppings.

A base de clientes da ALLOS é pulverizada, composta por centenas de lojistas de diferentes setores – vestuário, calçados, alimentação, artigos para o lar, serviços e entretenimento – e por anunciantes e parceiros que utilizam os espaços de merchandising. Nenhum cliente individual respondeu por mais de 10% da receita líquida total em 2025, o que reduz a dependência de grandes locatários específicos. A empresa busca manter um mix de locação que combine âncoras, megalojas, redes especializadas e operações de serviços, adaptado ao perfil de demanda de cada região. Para suportar essa estratégia, a ALLOS utiliza ferramentas de business intelligence e análise de dados, avaliando indicadores como ABL, número de lojas por segmento e vendas por metro quadrado, com o objetivo de ajustar o tenant mix e posicionar cada ativo de forma competitiva em seu mercado de atuação.

A atividade de shopping centers no Brasil não é regida por legislação setorial específica, mas envolve um conjunto de estruturas jurídicas possíveis para a propriedade e exploração dos empreendimentos, todas utilizadas de forma recorrente pela ALLOS. Condomínios “pro-indiviso” são regulados pelo Código Civil e preveem copropriedade indivisível, com direitos e obrigações proporcionais à fração ideal de cada condômino. Sociedades de propósito específico seguem o Código Civil ou a Lei das Sociedades por Ações, enquanto consórcios empresariais, igualmente previstos na Lei das S.A., permitem a união de empresas em projetos comuns sem constituição de pessoa jurídica própria. Já os fundos de investimento imobiliário, frequentemente acionados como veículo de investimento em ativos de shopping center, são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários e por legislação específica do mercado de capitais e do setor imobiliário. Nesse ambiente, a ALLOS estrutura suas participações de acordo com a natureza do projeto, perfil dos sócios e objetivos de financiamento e governança de cada empreendimento.

Em questões ambientais, sociais e de governança, a atuação da companhia aparece associada, em parte, às práticas adotadas em seus principais ativos. Alguns shoppings desenvolvidos ou administrados pela ALLOS, como o Manauara Shopping em Manaus, adotam políticas explícitas de responsabilidade corporativa, com foco em redução de consumo de água e energia, gestão de resíduos e ações pontuais de relacionamento com a comunidade. O desenho arquitetônico de empreendimentos como Parque D. Pedro Shopping e Shopping Tamboré incorpora conceitos de integração com o entorno, espaços abertos, áreas verdes e soluções voltadas a conforto e experiência do público, o que tende a ter reflexos na gestão ambiental e urbanística. Em governança, a companhia mantém o padrão de exigências do segmento de listagem da B3 em que está inserida e opera uma estrutura societária que envolve controladas, SPEs, consórcios e FIIs, exigindo coordenação entre diferentes instâncias decisórias, conselhos e comitês internos.