SYNE3 — SYN Prop & Tech

SYN Prop & Tech é uma companhia do setor imobiliário comercial brasileiro, com ações ordinárias negociadas na B3 sob o ticker SYNE3. A empresa foi constituída em 2007 a partir da cisão parcial da Cyrela Brazil Realty, quando recebeu a participação na Cyrela Commercial Properties Investimentos Imobiliários, então detentora de ativos voltados à incorporação, aquisição e administração de edifícios corporativos e shopping centers. Desde sua origem, a SYN desenvolve um modelo de atuação baseado em aquisição, desenvolvimento, locação, operação e, quando oportuno, venda de imóveis comerciais. Ao longo dos anos, construiu um portfólio focado em ativos de padrão elevado, principalmente nas regiões mais consolidadas de São Paulo e do Rio de Janeiro.

O objeto social da SYN Prop & Tech abrange a incorporação, compra e venda de imóveis comerciais, industriais e híbridos, prontos ou em desenvolvimento, além da participação em ativos imobiliários e de tecnologia. A companhia também atua na locação e administração de imóveis, na construção e na prestação de serviços de consultoria imobiliária, administração de propriedades e centros comerciais, gestão de receitas operacionais, administração de obras, serviços de engenharia e arquitetura e intermediação de compra, venda e aluguel de imóveis próprios e de terceiros. Esse escopo é complementado pela possibilidade de participação em outras sociedades, no Brasil e no exterior, o que permite estruturar joint ventures e parcerias de investimento. Historicamente, a companhia combinou desenvolvimento próprio de empreendimentos com aquisições seletivas de ativos consolidados, incorporando um componente de gestão ativa de portfólio ao seu modelo de negócios.

A atividade operacional da SYN se organiza em quatro segmentos: edifícios corporativos, shopping centers, galpões logísticos e incorporação imobiliária, com ênfase nos três primeiros. Em 31 de dezembro de 2025, a companhia detinha participações em 12 propriedades, sendo 8 edifícios corporativos, 4 shopping centers e 1 galpão logístico, além da administração condominial de edifícios comerciais Triple A na região do Itaim Bibi, em São Paulo. Dentro do portfólio de escritórios, a SYN distingue empreendimentos classificados como Triple A, com especificações construtivas e tecnológicas de mais alta exigência, e empreendimentos Classe A, de alto padrão, porém com menor nível de inovação incorporada. Entre os ativos Triple A destacam-se edificações em regiões como Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, e as avenidas Juscelino Kubitschek e Faria Lima, em São Paulo. A companhia também administra shopping centers como Grand Plaza Shopping, em Santo André, Shopping Metropolitano Barra, no Rio de Janeiro, Tietê Plaza Shopping e Shopping Cidade São Paulo, ambos na capital paulista. No segmento logístico, atua por meio de galpões e centros de distribuição, com projetos como o Centro Logístico Dutra.

A geografia de atuação da SYN Prop & Tech é fortemente concentrada na região metropolitana de São Paulo e na cidade do Rio de Janeiro, especialmente em eixos corporativos consolidados como Faria Lima, Juscelino Kubitschek, Vila Olímpia, Itaim Bibi, Chácara Santo Antônio e Leblon, além de polos de varejo e logística em cidades como Santo André, Goiânia e municípios da Baixada Fluminense e do eixo Dutra. Essa concentração em áreas de elevada demanda corporativa e de varejo apoia o posicionamento competitivo da companhia, que busca manter taxas de ocupação comparativamente robustas em seus empreendimentos. Em 31 de dezembro de 2025, a SYN gerenciava diretamente cerca de 318 mil m² de área, incluindo edifícios corporativos e shopping centers sob sua administração. A companhia também desenvolveu, ao longo dos anos, parcerias com investidores institucionais globais, como GIC Real Estate e Canada Pension Plan Investment Board, para co-investimento em imóveis comerciais no Brasil, o que ampliou sua capacidade de desenvolvimento e reciclagem de capital.

Do ponto de vista econômico, a receita da SYN Prop & Tech decorre principalmente de locação de imóveis comerciais e prestação de serviços de administração de empreendimentos, com participação eventual de receitas de venda de ativos e de incorporação imobiliária. Em 2025, a maior parte da receita bruta teve origem em locação de edifícios corporativos e shopping centers, complementada por receitas de serviços relacionados à gestão de propriedades e condomínios. O segmento de incorporação não registrou receitas relevantes nesse período, refletindo uma fase em que a companhia privilegiou renda recorrente e gestão ativa do portfólio já implantado. O lucro bruto esteve concentrado nas receitas de locação e na prestação de serviços, o que reforça o perfil de geradora de renda imobiliária. A diversificação entre escritórios, varejo em shopping centers e logística reduz a exposição a um único tipo de ativo, embora a maior relevância de São Paulo na carteira mantenha a companhia sensível ao ciclo econômico dessa praça.

A base de clientes da SYN é composta majoritariamente por empresas locatárias de grande e médio porte, ocupantes de lajes corporativas e lojas em shopping centers, além de operadores logísticos e industriais nos galpões. Em 2025, nenhum cliente individual representou mais de 10% da receita líquida total, o que indica dispersão do risco de crédito e de concentração de inquilinos. Nos contratos de locação de escritórios, a companhia trabalha com prazos típicos em torno de cinco anos, com cláusulas de reajuste periódico e possibilidade de revisão trienal dos valores, bem como mecanismos de rescisão mediante aviso prévio. Nos shopping centers, a maior parte dos contratos prevê a combinação de aluguel mínimo com aluguel percentual sobre o faturamento dos lojistas, sendo devido o maior entre eles, modelo usual no setor de varejo em centros comerciais. Nos galpões logísticos, os contratos tendem a ser mais longos, entre três e dez anos, com garantias como fiança bancária, seguro fiança ou caução.

As atividades da SYN Prop & Tech estão sujeitas a um arcabouço regulatório abrangente em níveis federal, estadual e municipal. A empresa depende de alvarás, licenças de funcionamento, autos de vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e certificados de conclusão de obra (“Habite-se”) para operar e comercializar seus empreendimentos. Além da legislação de incorporadoras e condomínios, os shopping centers obedecem regras específicas da estrutura condominial, convenções e regimentos internos, que disciplinam as relações entre empreendedores, coproprietários e lojistas. No campo ambiental, a companhia segue normas relacionadas ao uso do solo, licenciamento, controle de áreas contaminadas e responsabilidade civil, administrativa e criminal por danos ambientais. A SYN está envolvida em processos de remediação em imóveis como o Grand Plaza Shopping, afetado por contaminação remanescente de atividades industriais anteriores, e participou de remediação em parte do terreno do Centro Logístico Dutra, conduzida por empresa especializada. Essas situações ilustram a relevância do gerenciamento de passivos ambientais no segmento imobiliário.

Em aspectos sociais e de governança, a SYN Prop & Tech está sujeita à legislação trabalhista e previdenciária, normas de saúde e segurança do trabalho, regras de acessibilidade para pessoas com deficiência e mobilidade reduzida e à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais, especialmente relevantes na operação de shopping centers e edifícios de grande circulação. A companhia declara manter código de conduta aplicável a colaboradores, administradores e terceiros, com diretrizes de responsabilidade socioambiental, respeito a direitos humanos e regras de relacionamento profissional, além de uma política ESG e de sustentabilidade que orienta princípios de atuação ambiental, social e de governança. A gestão própria de grande parte de seus ativos — tanto corporativos quanto de varejo — permite incorporar práticas operacionais voltadas à eficiência no consumo de energia, água e gestão de resíduos, ao mesmo tempo em que busca atender às exigências de segurança, prevenção a incêndios e acessibilidade impostas pelos órgãos reguladores e fiscalizadores.