LAND3 Terra Santa Propriedades Agrícolas

Terra Santa Propriedades Agrícolas S.A. é uma companhia brasileira de capital aberto, com ações ordinárias negociadas na B3 sob o ticker LAND3. A empresa surgiu em 2021 a partir de uma reorganização societária conduzida pela SLC Agrícola Centro Oeste S.A., sucessora da antiga Terra Santa Agro S.A., com o objetivo de segregar os ativos imobiliários rurais do antigo grupo operacional. A partir dessa reorganização, a Terra Santa Propriedades Agrícolas consolidou-se como uma empresa imobiliária rural especializada na gestão de um portfólio de fazendas voltadas à produção agrícola em geral, operando por meio de contratos de arrendamento de longo prazo. Em 30 de novembro de 2022, a companhia promoveu uma reestruturação societária que incluiu a incorporação da TS Brasil S.A. e a conferência de ativos (terra nua, benfeitorias, máquinas e equipamentos) para subsidiárias integrais, com o objetivo de otimizar a estrutura de capital, gestão e alocação de ativos.

O modelo de negócios da Terra Santa Propriedades Agrícolas é centrado na gestão e exploração econômica de ativos imobiliários rurais, com foco na maximização da eficiência e na valorização de suas propriedades. A companhia atua predominantemente por meio do arrendamento operacional de suas terras e benfeitorias a terceiros, sem participar diretamente da produção agrícola. Em 31 de dezembro de 2024, suas operações abrangiam aproximadamente 39.089 hectares de área útil, incluindo estruturas como galpões, alojamentos, armazéns, algodoeiras e demais acessões físicas, exploradas principalmente por meio de contrato de arrendamento de 25 anos com a SLC Agrícola Centro Oeste S.A. Toda a receita operacional é originada desse único segmento de arrendamento rural, complementado, até agosto de 2024, por receitas de manejo florestal sustentável em áreas específicas de suas fazendas.

As atividades da companhia organizam-se em três frentes principais: arrendamento de propriedades rurais, potencial aquisição e desenvolvimento de novas áreas e, até 2024, manejo florestal sustentável. O arrendamento de terras é o núcleo do negócio, com contratos geralmente de longo prazo, acima do mínimo legal de três anos, estruturados para capturar a geração de caixa por hectare das áreas agrícolas. A Terra Santa Propriedades Agrícolas também avalia de forma seletiva a compra de novas áreas em diferentes regiões do Brasil, buscando propriedades com alta produtividade agrícola e cap rate atrativo, combinando preço da terra e valor de arrendamento. O manejo florestal sustentável, cujas licenças foram encerradas em 2024, era praticado em áreas das Fazendas Terra Santa e Iporanga, com foco em extração de madeira nativa sob técnicas de exploração de impacto reduzido, mantendo a estrutura florestal e o uso econômico contínuo dos recursos.

O portfólio de ativos da Terra Santa Propriedades Agrícolas é concentrado no estado do Mato Grosso, região de destaque nacional na produção de soja, milho e algodão. Entre as principais propriedades administradas estão a Fazenda São Francisco, em Diamantino; a Fazenda Mãe Margarida, em Santa Rita do Trivelato; a Fazenda Ribeiro do Céu, em Nova Mutum; a Fazenda Terra Santa, em Tabaporã; a Fazenda São José, em Campo Novo dos Parecis; e a Fazenda Iporanga, em Nova Maringá. Essas áreas somam dezenas de milhares de hectares, incluindo tanto áreas agricultáveis quanto reservas legais, áreas de preservação permanente e áreas de proteção ambiental. A Fazenda Iporanga, por exemplo, possui mais de sete mil hectares destinados a APP, reserva legal e preservação permanente, o que evidencia a coexistência entre exploração imobiliária rural e obrigações ambientais típicas de grandes propriedades agrícolas na Amazônia Legal e no Cerrado de transição.

Do ponto de vista comercial e de concentração de receita, a companhia apresenta elevada dependência de um único cliente. A SLC Agrícola Centro Oeste S.A. responde por mais de 98% da receita líquida de vendas do exercício de 2024, por meio do arrendamento das áreas e benfeitorias. Essa característica reflete a natureza do negócio, baseado em contratos de longo prazo com grandes operadores agrícolas, e torna irrelevante, para fins de análise de segmentos, qualquer diversificação de clientes no curto prazo. Não há segmentação operacional relevante além do arrendamento rural, e a totalidade do lucro líquido decorre desse único segmento. A companhia não possui receitas no exterior, estando sua geração de caixa inteiramente vinculada ao mercado brasileiro de terras agrícolas.

As atividades da Terra Santa Propriedades Agrícolas estão inseridas em um marco regulatório fortemente influenciado pela legislação ambiental e de uso do solo no Brasil. Suas propriedades estão sujeitas às regras de reserva legal e áreas de preservação permanente estabelecidas pelo Código Florestal, que determina percentuais mínimos de cobertura nativa conforme o bioma e a localização na Amazônia Legal ou em regiões de transição com o Cerrado. Além disso, operações potencialmente poluidoras ou que possam causar degradação ambiental exigem licenciamento prévio junto a órgãos ambientais competentes, como o IBAMA em âmbito federal ou a Secretaria de Estado do Meio Ambiente do Mato Grosso (SEMA-MT) em nível estadual. A companhia declara deter ou estar em processo de obtenção das licenças necessárias para suas atividades, incluindo licenças relacionadas ao uso alternativo do solo, manejo florestal e captação de recursos hídricos subterrâneos, observando a Política Nacional de Recursos Hídricos e as exigências de outorga.

No campo ambiental, a gestão de riscos inclui a atenção a áreas contaminadas, passivos ambientais e eventuais obrigações de remediação, uma vez que a responsabilidade civil ambiental no Brasil é objetiva e pode ser solidária entre diferentes agentes envolvidos. A Terra Santa Propriedades Agrícolas informa que realiza due diligence ambiental antes da aquisição de imóveis, com mapeamento de passivos e definição de planos de ação quando necessário. Embora não publique inventário de emissões de gases de efeito estufa nem relatório anual de sustentabilidade, a companhia destaca a adoção de práticas como manutenção de áreas de preservação acima do mínimo legal, investimentos em melhoria de processos e redução de impactos socioambientais, bem como o respeito aos requisitos legais e aos costumes locais nas áreas em que atua. O encerramento, em 2024, das licenças de manejo florestal nas Fazendas Terra Santa e Iporanga marca uma mudança no escopo de atividades, com foco ainda maior no núcleo imobiliário rural.

No âmbito social e de governança, a Terra Santa Propriedades Agrícolas estrutura-se com um conjunto de órgãos formais de governança, incluindo Conselho de Administração, Conselho Fiscal, Comitê de Auditoria Estatutário, Comitê de Assuntos Jurídicos, Comitê Estratégico e Financeiro e Diretoria Executiva, além de uma estrutura de gerenciamento de riscos e controles internos. A companhia integra o Pacto Global da ONU, comprometendo-se com princípios relacionados a direitos humanos, trabalho, meio ambiente e combate à corrupção, e aderiu a movimentos voluntários como “Transparência 100%” e “Elas Lideram”, voltados à integridade e à promoção da liderança feminina. A empresa destaca a presença significativa de mulheres em cargos de gestão e em seus órgãos de governança, além da busca por diversidade de gênero, origem, cor, raça e faixa etária. Em 2024, contratou consultoria especializada para realizar diagnóstico abrangente em ASG e construir uma matriz de materialidade, com o objetivo de alinhar a gestão de sustentabilidade à estratégia corporativa e à geração de valor de longo prazo.

A posição da Terra Santa Propriedades Agrícolas como empresa imobiliária rural listada na B3, por meio das ações LAND3, insere o negócio em um nicho específico do mercado de capitais brasileiro, voltado à monetização de ativos de terras agrícolas em um mercado de propriedades historicamente pulverizado. A companhia enfatiza que o principal vetor de retorno financeiro é a valorização das propriedades rurais combinada com a renda de arrendamento, dentro de uma estratégia de mapeamento de terras em todo o país, eventual aquisição de novas áreas com potencial agrícola e, quando adequado, venda seletiva de fazendas já desenvolvidas. Essa combinação de gestão ativa de portfólio, contratos de arrendamento de longo prazo e exposição à dinâmica do agronegócio brasileiro caracteriza o perfil econômico e operacional da Terra Santa Propriedades Agrícolas no contexto da bolsa de valores brasileira.