LAND3 — Terra Santa Propriedades Agrícolas

A Terra Santa Propriedades Agrícolas S.A. é uma companhia de capital aberto, com ações ordinárias negociadas na B3 sob o ticker LAND3, voltada exclusivamente ao segmento imobiliário rural. A empresa foi constituída a partir de uma reorganização societária da antiga Terra Santa Agro S.A., então incorporada à SLC Agrícola Centro Oeste S.A., e passou a concentrar os ativos fundiários e benfeitorias associados a um portfólio de fazendas no estado do Mato Grosso. O processo de estruturação envolveu combinações de negócios sob controle comum, incorporação de subsidiárias e conferência de ativos em empresas controladas, com o objetivo de reorganizar administrativamente, operacionalmente, financeiramente e juridicamente o conjunto de propriedades rurais e suas benfeitorias. Em 2025, a empresa aprovou nova etapa de reorganização, com a incorporação da Fazenda São José S.A., mantendo um modelo em que as fazendas operacionais são subsidiárias integrais da holding Terra Santa Propriedades Agrícolas.

O modelo de negócios da companhia é baseado na gestão e exploração econômica de terras agrícolas e benfeitorias por meio de contratos de arrendamento, sem atuação direta na produção agropecuária. A Terra Santa Propriedades Agrícolas administra um portfólio de fazendas que inclui galpões, alojamentos, armazéns, algodoeiras e demais acessões físicas associadas à atividade agrícola, mas a operação produtiva é realizada por terceiros, principalmente pela SLC Agrícola Centro Oeste S.A., que figura como principal arrendatária. A receita da companhia provém essencialmente dos pagamentos de arrendamento rural, caracterizando um único segmento operacional de exploração imobiliária rural. Não há processo produtivo próprio nem cadeia de distribuição de produtos, pois a empresa se concentra na gestão de ativos imobiliários, na administração dos contratos e na preservação e regularização fundiária das propriedades.

A estrutura de ativos da Terra Santa Propriedades Agrícolas é composta por seis fazendas localizadas em diferentes municípios do Mato Grosso, estado que figura entre os maiores polos agrícolas do país, com destaque para a produção de soja, milho e algodão. Entre as propriedades estão a Fazenda São Francisco, em Diamantino; a Fazenda Mãe Margarida, em Santa Rita do Trivelato; a Fazenda Ribeiro do Céu, em Nova Mutum; a Fazenda Terra Santa, em Tabaporã; a Fazenda São José, em Campo Novo dos Parecis; e a Fazenda Iporanga, em Nova Maringá. Em conjunto, as propriedades somam dezenas de milhares de hectares de área útil agrícola e áreas preservadas de reserva legal e preservação permanente. Além da área em uso agrícola, a companhia mantém cerca de 12,8 mil hectares de vegetação nativa no município de Nova Maringá, reforçando o componente de preservação ambiental associado ao seu portfólio de terras.

A estratégia da companhia no mercado imobiliário rural envolve a gestão ativa das propriedades, a maximização das receitas de arrendamento e a eventual aquisição e alienação de novas áreas, em um ambiente caracterizado por elevada fragmentação fundiária e baixa participação de investidores institucionais. A Terra Santa Propriedades Agrícolas busca identificar e deter propriedades localizadas em regiões de alta produtividade agrícola, onde a capacidade de geração de caixa por hectare tende a ser mais elevada. O plano de negócios considera a valorização das propriedades rurais como principal vetor de retorno, combinando o potencial de apreciação imobiliária das terras com a geração recorrente de renda por meio dos contratos de arrendamento de longo prazo. Nesse contexto, a empresa utiliza instrumentos de gestão de risco e inteligência de mercado, inclusive monitoramento diário de preços de commodities, especialmente soja, e uso de operações de hedge com NDFs de soja e câmbio, como forma de suavizar a volatilidade e conferir maior previsibilidade ao fluxo de caixa associado aos arrendamentos.

Do ponto de vista comercial, a Terra Santa Propriedades Agrícolas atua com base em contratos de arrendamento rural, em geral de longo prazo, respeitando o prazo mínimo legal de três anos e, no caso de suas principais terras, com um contrato de 25 anos firmado com a SLC Agrícola Centro Oeste S.A. Para a companhia, esse formato proporciona estabilidade na geração de receitas, mas também implica concentração relevante em um único cliente, que historicamente responde por mais de 95% da receita líquida anual. A legislação brasileira concede ao arrendatário direito de preferência na compra de imóveis rurais que arrenda, o que molda a dinâmica de eventual alienação de ativos. A companhia declara ainda que a compra e venda de novas áreas pode fazer parte de sua estratégia, aproveitando a ampla disponibilidade de terras para lavoura e pastagens no país, e que a estrutura de capital aberto e o acesso ao mercado de capitais são vistos como instrumentos potenciais para financiar esse tipo de operação, sem depender diretamente do lucro operacional corrente para aquisição de novos ativos.

A atuação da Terra Santa Propriedades Agrícolas está inserida em um ambiente regulatório fortemente influenciado pela legislação ambiental e agrária brasileira. A empresa administra propriedades sujeitas às regras de reserva legal e áreas de preservação permanente estabelecidas pelo Código Florestal, com percentuais mínimos de conservação variando conforme o bioma e a região, especialmente na Amazônia Legal e áreas de transição com o Cerrado. A companhia depende de licenciamento ambiental para a manutenção e eventual conversão de uso do solo em suas áreas, processo conduzido principalmente pela Secretaria de Estado do Meio Ambiente do Mato Grosso (SEMA), e declara deter ou estar em processo de obtenção das licenças necessárias para suas atividades. Além disso, segue as normas relativas à outorga de uso de recursos hídricos para captação de água subterrânea, em conformidade com a Política Nacional de Recursos Hídricos, e adota procedimentos de due diligence ambiental na avaliação de imóveis, buscando identificar e mitigar riscos de passivos ambientais, inclusive a potencial existência de áreas contaminadas.

No campo das práticas ambientais, sociais e de governança (ASG), a companhia afirma integrar esses aspectos à sua operação, ainda que não publique, até o momento, relatório anual de sustentabilidade específico. No pilar ambiental, a Terra Santa Propriedades Agrícolas declara observar rigorosamente a legislação, manter áreas de preservação permanente e reserva legal em patamares iguais ou superiores aos exigidos, e adotar práticas de mitigação de riscos socioambientais, incluindo atenção a emissões e impactos sobre recursos naturais. A empresa informa ter contratado consultoria especializada para desenvolvimento de diagnóstico ASG, elaboração de matriz de materialidade e preparação para relatórios de sustentabilidade e inventário de emissões de gases de efeito estufa, em linha com normas internacionais de reporte financeiro climático, com previsão de divulgação futura estruturada ao mercado.

Na dimensão social e de governança, a companhia dispõe de uma estrutura com Conselho de Administração, Conselho Fiscal, Comitê de Auditoria Estatutário, Comitê de Assuntos Jurídicos, Comitê Estratégico e Financeiro, Diretoria e, a partir de 2026, Comitê de Sustentabilidade, responsável por apoiar a definição e o acompanhamento da agenda ASG. A Terra Santa Propriedades Agrícolas é signatária do Pacto Global da ONU, assumindo compromisso com princípios relacionados a direitos humanos, trabalho, meio ambiente e anticorrupção, bem como com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável associados. A empresa destaca ainda iniciativas voltadas à diversidade e inclusão, como a participação em movimentos “Transparência 100% – Construindo Confiança e Credibilidade” e “Elas Lideram”, além da presença de mulheres em cargos de liderança executiva e em órgãos de governança, e a busca por diversidade de gênero, origem, cor, raça e faixa etária em seu quadro de gestão. Nesse contexto, LAND3 representa na B3 um veículo de exposição a um portfólio de terras agrícolas com gestão profissionalizada, forte componente regulatório ambiental e crescente formalização das práticas de sustentabilidade e governança.