MULT3 — Multiplan

Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. é uma companhia aberta do setor imobiliário brasileiro, com ações ordinárias negociadas na B3 sob o ticker MULT3. A trajetória do grupo remonta a 1966, à época da criação da Veplan pelo fundador José Isaac Peres, inicialmente focada em corretagem e incorporação de imóveis e responsável por empreendimentos como o edifício Cidade do Rio de Janeiro. A experiência com shopping centers começou com o Shopping Ibirapuera, em São Paulo, lançado em 1973 e inaugurado em 1975. Em 1975, surgem a Embraplan e a Multiplan Planejamento, que consolidam o grupo com atuação em planejamento, engenharia, projetos e incorporação residencial e comercial. Em 1977 é criada a Multishopping, posteriormente sucedida pela atual Multiplan, com estratégia direcionada ao desenvolvimento de shopping centers, iniciando pelo BH Shopping, inaugurado em Belo Horizonte em 1979, e seguida por empreendimentos como RibeirãoShopping, BarraShopping, MorumbiShopping e ParkShopping no início da década de 1980.

Ao longo das décadas seguintes, a Multiplan diversificou sua atuação em empreendimentos imobiliários comerciais e residenciais no Brasil e no exterior, incluindo condomínios residenciais de alto padrão, torres de escritórios, centros médicos e shoppings em diferentes capitais e cidades de médio porte. Em 2005, a Multiplan Empreendimentos Imobiliários Ltda. foi estruturada para concentrar os investimentos imobiliários do grupo no país, incluindo centros comerciais e edifícios de diferentes usos. Em 2006, a empresa foi transformada em sociedade por ações e adotou a denominação atual, ampliando significativamente sua área bruta locável própria por aquisições e operações societárias, passando a deter participação majoritária em grande parte dos shoppings de seu portfólio. Nesse mesmo ano, o fundo de pensão canadense Ontario Teachers Pension Plan ingressou como acionista e parceiro estratégico. Em 2007, foi realizada a oferta pública inicial de ações ordinárias, com adesão ao Nível 2 de Governança Corporativa da B3, marcando a consolidação da Multiplan como companhia listada no mercado de capitais brasileiro.

O modelo de negócios da Multiplan é caracterizado pela atuação full service no setor imobiliário, com foco no planejamento, desenvolvimento, propriedade e administração de um portfólio relevante de shopping centers e projetos multiúso integrados. O objeto social da companhia abrange desde a implantação e comercialização de empreendimentos residenciais e comerciais até atividades correlatas, como compra e venda de imóveis, locação, construção civil, prestação de serviços de gestão de centros comerciais, consultoria imobiliária, administração de estacionamentos, exploração de espaços para mídia e publicidade, além do desenvolvimento e operação de produtos e serviços digitais relacionados aos ativos físicos. A companhia também prevê em seu objeto social a geração de energia elétrica para consumo próprio, com possibilidade de comercialização do excedente, e a administração de programas de fidelidade e relacionamento, bem como de teatros e espaços culturais localizados em seus empreendimentos.

Do ponto de vista operacional, a Multiplan organiza suas atividades em quatro segmentos principais: propriedades para locação, imobiliário para venda, projetos para locação e gestão e outros. Propriedades para locação são o núcleo do negócio e concentram a maior parte da receita bruta, provenientes de aluguéis mínimos e complementares de lojas em shopping centers, locação de torres comerciais, receitas de estacionamento e merchandising. O segmento imobiliário para venda corresponde à comercialização de imóveis desenvolvidos, em geral, no entorno dos shoppings, aproveitando a valorização gerada pelos centros comerciais e contribuindo para o fluxo de clientes. Projetos para locação envolvem o desenvolvimento de novos empreendimentos de renda, com custos de obras registrados como propriedades para investimento e despesas como marketing e estudos de viabilidade reconhecidas no resultado. Já o segmento de gestão e outros agrega as atividades de administração de shoppings para sócios e lojistas, corretagem na locação de lojas, taxas de transferência e demais resultados corporativos, funcionando como centro de custos e serviços que suporta a operação consolidada.

Em 31 de dezembro de 2025, a Multiplan possuía e administrava 20 shopping centers, concentrados principalmente nas regiões Sul, Sudeste, Nordeste e no Distrito Federal, com ABL total de 896,8 mil m², participação média de 80,3% e ABL própria de 719,9 mil m², somando cerca de 6.000 lojas. Além disso, detinha participação média de 92,1% em dois complexos corporativos, com ABL total de 50,6 mil m², o que elevava a ABL total do portfólio para 947,4 mil m², com ABL própria de 766,6 mil m². No quinquênio encerrado em 2025, a ABL total e a ABL própria cresceram em torno de 7%, impulsionadas pela inauguração de um novo shopping center, pela aquisição de participações adicionais em dois empreendimentos e pela venda de participação em outros dois. No mesmo período, as vendas totais dos lojistas nos shoppings da rede apresentaram crescimento composto relevante, alcançando R$ 25,9 bilhões em 2025, enquanto as receitas de locação de shoppings e torres comerciais e a receita bruta consolidada também avançaram em bases anuais, refletindo o desempenho dos ativos e a maturação dos empreendimentos.

O portfólio da Multiplan é composto majoritariamente por shopping centers regionais de grande porte, considerados empreendimentos de destino, com mix de lojas voltado principalmente às classes de maior renda, embora com presença de operações voltadas a diferentes faixas de consumo. Entre os ativos mais representativos estão o BH Shopping, em Belo Horizonte, primeiro shopping do grupo e pioneiro em Minas Gerais, que passou por diversas expansões e revitalizações e, em 2025, contava com 453 lojas, ABL total de 47.474 m², vendas de R$ 1,9 bilhão e fluxo estimado de 10,8 milhões de pessoas no ano. O RibeirãoShopping, em Ribeirão Preto, integra um complexo multiúso composto por centro empresarial, hotel e torre de escritórios, possui ABL total de 68.566 m², forte presença de marcas nacionais e internacionais e tem público majoritariamente de classes A e B. O BarraShopping, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, é o maior empreendimento do portfólio, inserido em um amplo complexo que inclui o New York City Center, o Centro Médico BarraShopping, o Centro Empresarial BarraShopping e o VillageMall, e contava em 2025 com 693 lojas, ABL total de 77.720 m², além de volume expressivo de vendas e fluxo de visitantes.

A estratégia de desenvolvimento de complexos multiúso é um traço relevante da atuação da Multiplan. A companhia integra shopping centers a torres comerciais, residenciais, hotéis, centros médicos e centros de convenções, explorando sinergias entre os diferentes usos, tanto para locação quanto para venda de unidades. Empreendimentos como o Centro Empresarial BarraShopping, o Centro Médico BarraShopping, o Centro Profissional RibeirãoShopping, o ParkShopping Corporate e projetos residenciais próximos a shoppings emblemáticos ilustram esse modelo integrado, que tende a concentrar atividades de consumo, serviços, saúde e negócios em um mesmo entorno. A empresa também investe em soluções digitais conectadas aos ativos físicos, incluindo o desenvolvimento de superaplicativos e a oferta de serviços por meio de aplicativos vinculados aos shoppings, além da exploração de espaços físicos e meios digitais para veiculação de mídia e conteúdo publicitário.

No mercado brasileiro, a atividade de shopping centers não é objeto de lei específica, sendo regulada principalmente pela Lei do Inquilinato no que se refere às locações comerciais, pela Lei de Condomínio e Incorporações no caso de condomínios edilícios e pelo Código Civil em relação a condomínios civis. A Multiplan opera em ambos os modelos condominiais, seja por meio de unidades autônomas em condomínios edilícios, seja por frações ideais em condomínios civis, o que implica gestão de convenções condominiais, assembleias, direitos de preferência e regras específicas para deliberação entre condôminos. Não há clientes individuais responsáveis por mais de 10% da receita líquida, o que reflete uma base pulverizada de locatários e lojistas distribuídos entre os diversos empreendimentos do portfólio. Dentro desse ambiente regulatório e operacional, a Multiplan estrutura sua governança como companhia listada na B3, com ações MULT3 integrando índices relevantes do mercado acionário brasileiro, alinhando seu crescimento imobiliário ao acesso permanente ao mercado de capitais.