MULT3 Multiplan

Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A. é uma companhia aberta brasileira do setor imobiliário, com ações ordinárias negociadas na B3 sob o ticker MULT3. Sua origem remonta a 1966, com a fundação da Veplan, corretora e incorporadora de imóveis criada por José Isaac Peres, que mais tarde se tornaria acionista fundador e presidente do conselho de administração da Multiplan. A trajetória do grupo passa pela fusão da Veplan com a H.C. Cordeiro Guerra, dando origem à Veplan-Residência, responsável por centenas de empreendimentos residenciais e comerciais, incluindo o Shopping Ibirapuera, em São Paulo, primeiro contato do grupo com o segmento de shopping centers. Em 1975, com a saída de Peres da Veplan-Residência, foram constituídas a Embraplan e a Multiplan Planejamento, embriões do atual grupo Multiplan, voltadas a planejamento, engenharia, projetos e incorporação residencial e comercial.

A atuação específica em shopping centers se consolidou com a criação da Multishopping, em 1977, empresa posteriormente sucedida pela atual Multiplan Empreendimentos Imobiliários S.A., com foco no desenvolvimento e administração de centros de compras. O BH Shopping, em Belo Horizonte, inaugurado em 1979, marcou o início da rede de shoppings da companhia, seguido por RibeirãoShopping, BarraShopping, MorumbiShopping e ParkShopping, inaugurados entre 1981 e 1983, em cidades de grande relevância econômica. Ao longo das décadas de 1980 e 1990, o grupo expandiu sua atuação para empreendimentos imobiliários diversos, no Brasil e no exterior, como condomínios residenciais de alto padrão, centros médicos, torres de escritórios e shoppings em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Curitiba, Maceió, além de projetos em Portugal e em Miami.

A estrutura societária atual da Multiplan começou a ser desenhada em 2005, com a criação da Multiplan Empreendimentos Imobiliários Ltda. para concentrar investimentos imobiliários, incluindo shopping centers, prédios comerciais e residenciais. Em 2006, a empresa foi transformada em sociedade por ações, adotando sua denominação social atual e ampliando significativamente sua área bruta locável própria por meio de aquisições e reorganizações societárias que aumentaram sua participação nos empreendimentos de shopping centers. Nesse mesmo ano, o fundo de pensão canadense Ontario Teachers’ Pension Plan ingressou no capital da companhia como acionista relevante, trazendo experiência internacional em propriedades comerciais por meio da Cadillac Fairview. Em 2007, a Multiplan realizou sua oferta pública inicial de ações na B3, captando recursos para expansão e aderindo ao Nível 2 de governança corporativa.

O modelo de negócios da Multiplan é estruturado como uma plataforma imobiliária integrada, com foco principal na propriedade, desenvolvimento e administração de shopping centers regionais de grande porte, complementados por projetos multiúso. A companhia atua desde o planejamento, implantação e comercialização de empreendimentos imobiliários até a gestão operacional dos ativos em operação. Em 31 de dezembro de 2024, o portfólio da Multiplan incluía 20 shopping centers, totalizando 890,3 mil m² de área bruta locável total, com participação média de 80,7%, o que resultava em 718,5 mil m² de ABL própria. Adicionalmente, detinha dois complexos corporativos para locação, com ABL total de 50,6 mil m² e participação média de 92,1%, elevando a ABL total do portfólio para 940,9 mil m² e a ABL própria para 765,1 mil m². As receitas recorrentes de aluguel de shopping centers, torres comerciais e estacionamento representam o núcleo econômico da companhia.

A Multiplan organiza sua operação em quatro segmentos: propriedades para locação, imobiliário para venda, projetos para locação e gestão e outros. O segmento de propriedades para locação concentra a maior parte da receita bruta, respondendo por 73,8% em 2024, com participação ainda maior em anos anteriores, e inclui receitas de aluguel mínimo, aluguel percentual vinculado às vendas dos lojistas, merchandising, mídia, locação de lajes corporativas e cobrança de estacionamento. O segmento imobiliário para venda compreende a incorporação e comercialização de imóveis residenciais e comerciais desenvolvidos, em geral, no entorno de seus shoppings, e ganhou relevância pontual em 2024, representando 20,23% da receita operacional bruta naquele ano. Projetos para locação abrangem o ciclo de desenvolvimento de novos empreendimentos para renda futura, enquanto o segmento gestão e outros inclui serviços de administração prestados a sócios e lojistas, taxas de corretagem e transferências de lojas, além de resultados corporativos não diretamente atribuíveis a um ativo específico.

O portfólio de shopping centers da Multiplan é formado por ativos de grande porte e forte inserção urbana em capitais e polos regionais, principalmente nas regiões Sudeste, Sul e Nordeste, além do Distrito Federal. Empreendimentos como BarraShopping, no Rio de Janeiro, MorumbiShopping, em São Paulo, BH Shopping e DiamondMall, em Belo Horizonte, RibeirãoShopping, em Ribeirão Preto, ParkShopping, em Brasília, e ParkShoppingBarigüi, em Curitiba, são exemplos de centros de compras voltados majoritariamente às classes de maior renda. Esses ativos, em muitos casos, estão integrados a complexos multiúso que incluem torres comerciais, centros médicos, hotéis e residenciais, estratégia que busca potencializar o fluxo de visitantes e a valorização imobiliária nas áreas de influência dos shoppings.

Na dimensão operacional, a Multiplan combina a exploração de áreas de varejo com serviços complementares e de conveniência. Nos shopping centers, além das lojas, são comercializados espaços em áreas comuns para quiosques, stands, mídia estática e digital, antenas, eventos, containers e food trucks. A companhia também desenvolve iniciativas digitais, como o superaplicativo Multi, lançado em 2019, que se conecta às operações dos empreendimentos, oferecendo serviços e funcionalidades que visam fortalecer a relação com lojistas e frequentadores. Em vários projetos, a companhia integra centros médicos, centros de convenções, academias, hotéis e torres comerciais, como nos complexos do BarraShopping, RibeirãoShopping e ParkShopping, o que amplia a diversidade de fontes de receita e reforça o caráter de polos urbanos multifuncionais.

Do ponto de vista regulatório, a atividade de shopping center da Multiplan é moldada principalmente pela legislação de locações urbanas e pela estrutura jurídica de condomínios. No Brasil, não há lei específica para shopping centers; as relações entre empreendedores e lojistas são regidas, sobretudo, pela Lei do Inquilinato, por contratos de locação, convenções condominiais e regulamentos internos. Muitos dos empreendimentos operam como condomínios edilícios, em que cada unidade autônoma possui matrícula própria, e as áreas comuns pertencem a todos os condôminos, com decisões tomadas em assembleias conforme quóruns previstos no Código Civil e na Lei de Condomínio e Incorporação. Em outros casos, adota-se a forma de condomínio civil, na qual coproprietários dividem frações ideais do imóvel, sujeitos a regras de preferência, alienação e divisão, também previstas no Código Civil.

Como companhia listada na B3, a Multiplan está sujeita às exigências de governança corporativa, transparência e prestação de contas próprias do mercado de capitais brasileiro, incluindo divulgação periódica de informações financeiras e operacionais. A empresa aderiu ao Nível 2 de governança da B3, o que implica compromissos adicionais em relação à estrutura de capital e à proteção de acionistas minoritários. A composição de seu portfólio, baseada em ativos tangíveis de geração de renda recorrente, combinada com a prática de desenvolvimento de novos projetos e expansões, caracteriza a Multiplan como uma plataforma integrada de exploração imobiliária voltada principalmente ao segmento de shopping centers, com forte peso de receitas de aluguel e serviços associados à operação desses empreendimentos.