SCAR3: cotação hoje, dividendos e indicadores da São Carlos Empreendimentos e Participações

São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. é uma companhia brasileira voltada ao investimento, desenvolvimento, administração e exploração de empreendimentos imobiliários, com foco em imóveis corporativos e de varejo de conveniência. Constituída em 1985 e iniciando operações no fim de 1989 como controlada das Lojas Americanas, nasceu dedicada ao desenvolvimento e à administração de shopping centers, em apoio à expansão daquela rede de varejo para o interior do país. Em 1998, recebeu, por meio de aumento de capital, todo o portfólio imobiliário das Lojas Americanas, composto por lojas de rua, centros de distribuição, edifícios de escritórios, imóveis vagos e terrenos, consolidando a base de ativos para o modelo de locação e administração de imóveis comerciais. A separação societária ocorreu em 1999, com a redução de capital das Lojas Americanas, quando a São Carlos se tornou companhia independente, de capital aberto, com ações listadas na então Bovespa, mantendo, por um período, Lojas Americanas como principal locatária. As ações ordinárias da companhia são negociadas na B3 sob o ticker SCAR3.

Ao longo dos anos 2000, a São Carlos Empreendimentos e Participações consolidou sua atuação no segmento de escritórios de alto padrão e expandiu a base de ativos. Em 2006, a companhia aderiu ao Novo Mercado da atual B3 S.A. e realizou oferta pública de ações, captando recursos para ampliar o portfólio. Em 2008, após diversas aquisições, o conjunto de imóveis atingia 48 ativos avaliados em R$ 1,8 bilhão, com predominância de edifícios corporativos. Em 2011, iniciou investimentos estruturados em centros de conveniência por meio da subsidiária Best Center, e, em 2013, realizou uma de suas operações mais relevantes: a compra da EZ Towers – Torre A, edifício corporativo de padrão AAA na cidade de São Paulo, com 47 mil m² de área bruta locável. A empresa manteve estratégia ativa de reciclagem de portfólio, com vendas significativas em 2017 e nos anos seguintes, reduzindo participação em alguns empreendimentos e redirecionando capital para novos projetos e aquisições.

O modelo de negócios da São Carlos baseia-se na gestão ativa de ativos imobiliários, combinando geração de renda com locação, ganho de capital na venda de imóveis maduros e prestação de serviços especializados. A companhia atua principalmente em dois segmentos operacionais: Office, voltado à aquisição, administração, locação, retrofit e venda de edifícios corporativos; e Best Center, voltado ao desenvolvimento, administração, locação e operação de centros de conveniência, lojas de rua e terrenos comerciais. Em ambos os segmentos, além da propriedade de imóveis, a São Carlos presta serviços de consultoria imobiliária, administração de ativos e gestão operacional de imóveis detidos por Fundos de Investimento Imobiliário, atividade que ganhou relevância a partir de 2025, quando a companhia consolidou sua estratégia de atuação junto a FIIs, como os fundos TGRU Master e SC JiveMauá Corporate. Esse movimento ampliou a participação de receitas recorrentes oriundas de serviços e reforçou uma abordagem asset light, com maior flexibilidade na alocação de capital e foco na monetização da expertise imobiliária.

Na plataforma Office, a São Carlos adota estratégia de aquisição de edifícios corporativos em localizações consideradas premium, com potencial de valorização por meio de retrofit, modernização e reposicionamento comercial. A gestão ativa inclui redução de vacância, renegociação e administração de contratos de locação, melhorias operacionais e tecnológicas, além do controle das despesas condominiais, buscando elevar o desempenho operacional dos ativos. A empresa atua em todo o ciclo imobiliário: da análise financeira, técnica, jurídica e urbanística de cada aquisição, passando pela administração diária dos imóveis e captação de locatários, até a venda de ativos estabilizados, em linha com sua política de reciclagem de portfólio. Na plataforma Best Center, o foco é o varejo de conveniência, com atuação desde a prospecção de terrenos e ativos até a implantação, comercialização, locação e operação dos empreendimentos, direcionados a grandes redes varejistas e negócios de proximidade, em regiões com bom potencial de consumo e fluxo de clientes.

Em termos de composição de portfólio, a São Carlos passou por ciclos de expansão e de desinvestimento seletivo, ajustando o mix entre escritórios e varejo. Ao final de 2021, a companhia operava inclusive no segmento residencial para renda, por meio da subsidiária SC Living, com a aquisição do edifício GO850 na Vila Olímpia, em São Paulo, experiência descontinuada em 2024 com a venda do ativo. Em paralelo, foram realizadas aquisições de edifícios corporativos, como Alameda Santos e Paulista Office Park, além de investimentos relevantes em centros de conveniência e lojas de rua ancoradas por grandes redes varejistas. Entre 2022 e 2024, a empresa intensificou a reciclagem do portfólio, com vendas expressivas de edifícios corporativos e ativos de varejo, incluindo centros empresariais em São Paulo e Rio de Janeiro e conjuntos de lojas de rua. Em 31 de dezembro de 2025, o portfólio consolidado era composto por 38 imóveis, sendo 8 corporativos e 30 centros de conveniência, totalizando 219,8 mil m² de área bruta locável, avaliada em aproximadamente R$ 1,8 bilhão, predominantemente concentrada no segmento Office. Além dos ativos imobiliários próprios, a companhia detinha R$ 352,0 milhões em cotas dos FIIs TGRU Master e SC JiveMauá Corporate, reforçando sua exposição ao mercado de fundos imobiliários.

A atuação geográfica da São Carlos Empreendimentos e Participações é concentrada no Brasil, com foco especialmente nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, tanto no segmento de escritórios quanto no segmento de varejo de conveniência. A empresa não obtém receitas em outros países e, portanto, 100% de sua receita é gerada por clientes no território nacional. No mercado de escritórios, a companhia está presente em eixos corporativos consolidados, como as principais regiões de negócios de São Paulo e polo corporativo do Rio de Janeiro, com foco em edifícios de padrão superior, grandes lajes, infraestrutura moderna e localização estratégica. No varejo de conveniência, a atuação envolve centros e lojas de rua em áreas urbanas com bom potencial de consumo, levando em conta variáveis como renda local, fluxo de pessoas, acesso e dinâmica comercial específica de cada região. O mercado em que atua é competitivo e sensível a ciclos econômicos, níveis de oferta e demanda de escritórios de alto padrão, bem como a padrões de consumo e renda para os ativos de varejo.

A relação da empresa com a regulação estatal está ligada principalmente à atividade imobiliária, exigindo licenças, autorizações e aprovações de órgãos municipais e estaduais, além de concessionárias de serviços públicos. Para aquisição, retrofit, desenvolvimento e operação de seus empreendimentos, a São Carlos depende de licenciamento urbanístico e ambiental, aprovação de projetos, alvarás de obra e certificados de conclusão, incluindo habite-se. A companhia declara manter histórico regular de relacionamento com órgãos públicos, realizando previamente diligências técnicas, jurídicas e ambientais nos imóveis, com o objetivo de mitigar riscos de passivos e irregularidades. No âmbito regulatório e societário, a empresa é listada no segmento Novo Mercado da B3, com ações SCAR3, o que implica práticas de governança mais rígidas em aspectos como estrutura de capital, transparência e direitos dos acionistas. Não há dependência relevante de patentes, marcas, concessões ou franquias para o desenvolvimento de suas atividades e não há registro de clientes responsáveis individualmente por mais de 10% da receita líquida de locações, indicando base de locatários relativamente diversificada.

Em temas ambientais, sociais e de governança (ASG), a São Carlos vem incorporando práticas associadas à eficiência energética, sustentabilidade e bem-estar dos ocupantes de seus empreendimentos. A companhia possui edifícios com certificações reconhecidas, como LEED O+M Platinum para os imóveis City Tower e EZ Towers – Torre A. Este último detém ainda certificações Fitwel, voltada à saúde e bem-estar, Guiaderodas Ouro, relacionada à acessibilidade e inclusão, e Selo Verde, que contempla gestão de resíduos com iniciativas de reciclabilidade, coprocessamento e compostagem. Há também uso de energia proveniente de fontes renováveis em parte do portfólio, com aquisição de energia no mercado livre e utilização de Certificados Internacionais de Energia Renovável (I-REC) em empreendimento como o Globaltech. Na dimensão social, a companhia relata iniciativas voltadas à qualidade de vida dos colaboradores, saúde mental, incentivo à prática esportiva e ações sociais com comunidades, além de compromisso com o cumprimento da legislação trabalhista e estímulo a padrões éticos em sua cadeia de fornecedores. Em governança ASG, a empresa está em processo de adaptação às exigências da Resolução CVM nº 193/2023, baseada nas normas do International Sustainability Standards Board, e reestrutura sua área de sustentabilidade, ainda sem adoção integral de frameworks internacionais como TCFD ou inventário formal de emissões de gases de efeito estufa, mas com compromisso declarado de aprimoramento contínuo de práticas e reportes.