SCAR3 São Carlos Empreendimentos e Participações

São Carlos Empreendimentos e Participações S.A. é uma companhia aberta brasileira fundada em 10 de outubro de 1985, com atuação focada em investimento, administração e exploração econômica de imóveis comerciais. Originalmente concebida como controlada das Lojas Americanas S.A., iniciou operações no fim de 1989 voltada ao desenvolvimento e administração de shopping centers para apoiar a expansão da rede de varejo para o interior do país. Em 1998, recebeu por aumento de capital o conjunto de ativos imobiliários das Lojas Americanas, em um movimento de “dropdown” que transferiu lojas de rua, centros de distribuição, edifícios de escritórios, imóveis vagos e terrenos para a então subsidiária imobiliária. No ano seguinte, uma redução de capital em Lojas Americanas separou estruturalmente os negócios, transformando a São Carlos em companhia independente, com ações listadas na então Bovespa e portfólio próprio de ativos imobiliários e financeiros, passando a ter como foco central o investimento e a administração de imóveis comerciais. As ações de emissão da empresa, negociadas na B3 sob o ticker SCAR3, integram o universo de companhias do segmento imobiliário de capital aberto no Brasil.

Ao longo dos anos 2000, a São Carlos consolidou um modelo de negócios centrado na aquisição, gestão ativa e venda de imóveis comerciais, com ênfase em edifícios corporativos de alto padrão. Em 2006, a companhia aderiu ao Novo Mercado da B3 e realizou uma oferta pública de ações que reforçou sua capacidade de investimento. O portfólio foi expandido principalmente via aquisições de edifícios de escritórios de padrão elevado em localizações estratégicas nos mercados de São Paulo e Rio de Janeiro, atingindo, em 2008, 48 imóveis avaliados em cerca de R$ 1,8 bilhão, com predominância de ativos corporativos. Em 2011, a estratégia foi ampliada com a entrada em centros de conveniência por meio da subsidiária Best Center, diversificando a base de receita para o varejo de conveniência, ainda com peso majoritário de edifícios corporativos na composição de valor. Na década seguinte, a empresa continuou a reciclar portfólio, realizando aquisições relevantes, como o Edifício EZ Towers – Torre A em São Paulo, e vendas de ativos considerados consolidados para financiar novas oportunidades.

O modelo de negócios da São Carlos Empreendimentos e Participações estrutura-se em ciclos sucessivos de aquisição, desenvolvimento/gestão e eventual venda de imóveis. No segmento Office, a companhia busca adquirir edifícios comerciais com ineficiências operacionais ou físicas, como necessidade de retrofit, modernização ou melhoria da taxa de ocupação, em regiões de forte demanda corporativa. Após a aquisição, são implementadas ações de gestão ativa – retrofit, atualização tecnológica e estética, revisão do mix de locatários, redução de vacância, otimização de custos condominiais e captura de receitas acessórias –, com o objetivo de elevar a receita de locação por metro quadrado e valorizar o ativo. Uma vez atingido o potencial de apreciação, o imóvel pode ser vendido, permitindo a realização de ganhos de capital e a reciclagem do capital para novos investimentos. No segmento Best Center, voltado a centros de conveniência e lojas de rua, a companhia atua em toda a cadeia: aquisição de terrenos, desenvolvimento dos empreendimentos, locação das unidades e gestão operacional contínua dos centros.

O portfólio atual da São Carlos é segmentado essencialmente em duas plataformas imobiliárias: Office e Best Center. Em 31 de dezembro de 2024, a companhia detinha 75 imóveis, sendo 18 edifícios corporativos e 57 ativos ligados ao varejo de conveniência, entre terrenos, lojas de rua e centros. A área bruta locável totalizava 364,6 mil m², distribuída em 248,1 mil m² de escritórios e 116,4 mil m² de varejo. Em valor, o portfólio atingia aproximadamente R$ 3,5 bilhões, dos quais o segmento Office representava cerca de R$ 2,7 bilhões e os ativos da Best Center somavam aproximadamente R$ 829,8 milhões. Em anos recentes, a companhia testou também o segmento residencial para renda por meio da subsidiária SC Living, mas em 2024 decidiu descontinuar essa frente com a venda do empreendimento GO850, reforçando o foco nos segmentos corporativo e de conveniência.

A geração de receita da São Carlos decorre principalmente da locação de imóveis e da prestação de serviços relacionados à gestão dos empreendimentos. Em 2024, a receita líquida totalizou R$ 178,6 milhões, sendo cerca de 65% provenientes do segmento Office, 33% da plataforma Best Center e 2% de SC Living, então em processo de descontinuação. As atividades descritas no objeto social incluem administração de empreendimentos imobiliários próprios ou de terceiros, compra e venda de imóveis residenciais e comerciais, locação de bens imóveis, exploração de estacionamentos rotativos, consultoria imobiliária e gestão de fundos de investimento imobiliário, além da participação no capital de outras sociedades. Esse escopo permite à companhia combinar receitas recorrentes de aluguel com resultados eventuais de venda de ativos, mantendo flexibilidade para ajustar a alocação de capital conforme as condições de mercado dos segmentos de escritórios e varejo de conveniência.

A atuação geográfica da São Carlos é concentrada sobretudo nos estados de São Paulo e Rio de Janeiro, com foco em regiões de maior densidade econômica e demanda por espaços corporativos e comerciais. No mercado de escritórios, a companhia direciona investimentos a edifícios de padrão classe A e lajes corporativas de grande porte em distritos de negócios consolidados, como as regiões da Avenida Paulista, eixos Faria Lima e Chucri Zaidan em São Paulo, e áreas centrais e da Zona Sul no Rio de Janeiro. A empresa também investe em centros de conveniência e lojas de rua em regiões urbanas com alto potencial de consumo, atendendo principalmente redes varejistas nacionais de grande porte. A receita da companhia é integralmente gerada no Brasil, sem exposição operacional relevante a mercados estrangeiros, e não há concentração de clientes individuais responsáveis por mais de 10% da receita líquida de locações.

Do ponto de vista regulatório, a São Carlos está sujeita às normas urbanísticas, ambientais e de uso do solo dos municípios onde atua, além da legislação federal e estadual relacionada à construção, incorporação imobiliária e locações comerciais. A operação de compra e desenvolvimento de imóveis demanda aprovações junto a prefeituras e secretarias de meio ambiente, incluindo análise de projetos, licenças para início de obras, regularização de benfeitorias e expedição de habite-se, bem como relacionamento com concessionárias de energia, água e telefonia. A empresa adota procedimentos de due diligence documental e ambiental antes de adquirir ou desenvolver ativos, de forma a mitigar riscos ligados a passivos regulatórios e a autorizações de órgãos públicos. Não há dependência de patentes, marcas, licenças especiais, concessões ou contratos de royalties para o desenvolvimento de suas atividades imobiliárias, e a companhia declara não realizar contribuições financeiras para partidos políticos, candidatos ou atividades de lobby em políticas públicas.

Em temas ambientais, sociais e de governança, a São Carlos Empreendimentos e Participações destaca-se por incorporar práticas de sustentabilidade na gestão de seu portfólio, especialmente por meio de retrofit de edifícios existentes. A empresa busca cumprir integralmente a legislação ambiental aplicável e verifica a conformidade dos imóveis antes da aquisição, incluindo eventuais passivos herdados de proprietários anteriores. No campo ambiental, mantém empreendimentos com certificações internacionais de sustentabilidade, como LEED O+M Platinum para os edifícios City Tower e EZ Towers – Torre A, e LEED Silver para conjunto específico no mesmo ativo, além de certificações Guiaderodas Ouro e Fitwell relacionadas a acessibilidade, saúde e bem-estar dos ocupantes. Também implementou o uso de Certificados Internacionais de Energia Renovável (I-REC) em empreendimento em Campinas, sinalizando o consumo de energia de fontes renováveis. Embora ainda não publique relatório de sustentabilidade dedicado nem inventário de emissões de gases de efeito estufa, divulga informações ASG em releases trimestrais e vem ampliando gradualmente o monitoramento de indicadores socioambientais, como parte de um processo de evolução em governança e transparência.

No âmbito social e trabalhista, a companhia declara cumprir a legislação trabalhista brasileira e exige o mesmo de seus fornecedores, além de realizar ações pontuais de caráter social, como campanhas de coleta de alimentos, agasalhos e material escolar para doação a populações em situação de vulnerabilidade. Em governança, a presença no Novo Mercado da B3 e a negociação de ações SCAR3 implicam compromissos adicionais de transparência, proteção a acionistas minoritários e boas práticas societárias, que se combinam com a estratégia de longo prazo baseada na gestão ativa de ativos imobiliários e reciclagem disciplinada do portfólio de escritórios e centros de conveniência.