LOGG3

Log Commercial Properties e Participações S.A. é uma companhia do setor imobiliário especializada no desenvolvimento, locação, gestão e reciclagem de condomínios logísticos de padrão classe A no Brasil. Constituída em 2007, inicialmente como MRV Logística e Participações S.A., dentro do grupo MRV Engenharia, foi concebida para atuar em um nicho específico de imóveis voltados a operações logísticas e industriais. Ao longo de sua trajetória, recebeu aportes relevantes de investidores estratégicos e fundos de private equity, como Starwood Capital Group e 2bCapital, que financiaram a expansão do portfólio de terrenos e a construção de novos galpões. Em 2012, adotou a denominação atual, Log Commercial Properties e Participações S.A., e em dezembro de 2018 passou a ser uma companhia aberta independente, com ações ordinárias negociadas na B3, no segmento Novo Mercado, sob o ticker LOGG3.

A atuação da Log Commercial Properties abrange todo o ciclo de desenvolvimento imobiliário voltado a condomínios logísticos. A empresa realiza a prospecção e aquisição de terrenos, o desenvolvimento imobiliário, a construção padronizada e mecanizada de galpões, a locação de módulos para diferentes perfis de clientes, a gestão e administração condominial e, por fim, a reciclagem de ativos por meio da venda de empreendimentos maduros. Esse modelo integrado busca combinar geração de receita recorrente com aluguéis e realização de capital via alienação de imóveis, utilizando a venda de ativos como principal fonte de recursos para financiar novos projetos. O portfólio total da companhia somava cerca de 2,0 milhões de m² de área bruta locável (ABL) ao final de 2025, considerando áreas entregues, em construção e em desenvolvimento, com 929.982 m² de ABL já entregues nesse período.

Os segmentos operacionais da Log Commercial Properties concentram-se em três frentes principais: locação, desenvolvimento e gestão/administrção de condomínios. Na locação, os galpões são configurados em módulos para atender operações de diferentes portes e setores, com contratos em geral de médio a longo prazo, baseados na Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991). Em desenvolvimento, a companhia foca galpões logísticos e industriais classe A em regiões metropolitanas e centros de consumo no território nacional, com metodologia de construção padronizada, com uso intensivo de estrutura metálica, pilares pré-moldados e piso industrial. Na gestão e administração, a Log opera por meio da unidade Log Adm, criada em 2019 para internalizar a administração condominial, que passou a ser também fonte própria de receitas. Em 2025, essa unidade administrava aproximadamente 2,6 milhões de m² de ABL, incluindo imóveis próprios, ativos reciclados e condomínios não originados pela Log, cobrando taxas condominiais pelos serviços prestados.

O modelo de negócios da companhia está estruturado em três pilares estratégicos: diversificação geográfica, galpões modulares e operação integrada. A diversificação geográfica decorre da presença em múltiplas praças consideradas estratégicas, demandadas pela própria base de clientes, o que fornece inteligência de mercado para definir localização e precificação dos ativos. Os galpões modulares permitem acomodar múltiplas operações, setores e tamanhos de ocupação, contribuindo para mitigar riscos de vacância, inadimplência e concentração setorial, além de facilitar a absorção de área em diferentes ciclos econômicos e viabilizar a venda fracionada de ativos em processos de reciclagem. A operação integrada, em que a Log controla todas as etapas – da identificação do terreno ao gerenciamento condominial e eventual venda – é apontada pela companhia como elemento que sustenta eficiência de custos construtivos e gestão centralizada do portfólio.

Em termos de mercado de atuação, a Log Commercial Properties desenvolve e opera condomínios logísticos em diversas regiões brasileiras, com presença em 22 cidades e 13 estados ao final do quarto trimestre de 2025, com portfólio entregue de 930 mil m² de ABL. A companhia atua exclusivamente no Brasil, de forma que 100% de sua receita líquida é gerada no país. A base de clientes é diversificada em termos setoriais, com exposição relevante aos segmentos farmacêutico, e-commerce, logística e transporte, alimentos e bebidas, atacado e varejo, entre outros. O maior cliente representou 11,51% da receita bruta em 2025, com ABL média ocupada de 6,2 mil m² por contrato, indicando pulverização relativa do risco de crédito. Os contratos de locação costumam prever garantias, como fianças bancárias, seguros fiança ou cauções, bem como multas e restituição de benefícios em casos de rescisão antecipada.

Do ponto de vista financeiro, a receita operacional líquida da Log decorre majoritariamente da locação de galpões e, em menor proporção, da administração de condomínios e outras receitas. Entre 2023 e 2025, as receitas de locação se mantiveram como a principal fonte de faturamento, enquanto as receitas de administração condominial cresceram à medida que a Log Adm ampliou sua base de ABL sob gestão, inclusive em imóveis de terceiros. A empresa combina essa geração de caixa recorrente com um volume relevante de reciclagem de ativos, tendo realizado transações que somaram bilhões de reais em anos recentes, o que possibilitou financiar planos de expansão como “TODOS POR 1”, posteriormente ampliado para “TODOS POR 1,4” e “TODOS POR 1,5”, culminando na entrega de aproximadamente 1,5 milhão de m² de ABL até 2024, e na transição para o ciclo “LOG 2 MILHÕES”, entre 2025 e 2028.

A operação da Log Commercial Properties está sujeita a um ambiente regulatório amplo no Brasil, especialmente em temas de uso e ocupação do solo, licenciamento ambiental, zoneamento urbano e normas de construção. Cada empreendimento demanda um conjunto de licenças e autorizações nas esferas municipal, estadual e, em alguns casos, federal, como licenças ambientais prévia, de instalação e de operação, alvarás de construção, estudos de impacto de vizinhança e impacto urbano, além de vistorias para emissão de “Habite-se” e autos de vistoria dos corpos de bombeiros. O processo de aprovação e regularização costuma levar meses, envolvendo análise de viabilidade ambiental, urbanística e legal de cada projeto. Na etapa de locação, a atividade é regida pela Lei de Locações, que estabelece direitos e deveres de locadores e locatários, revisões de aluguel, direitos de preferência e condições para renovação compulsória de contratos não residenciais.

No campo socioambiental e de governança, a Log Commercial Properties declara manter práticas alinhadas à agenda ASG. A companhia divulga anualmente Relatórios de Sustentabilidade, elaborados segundo as diretrizes GRI Standards (opção Essencial), alinhados aos princípios do Pacto Global da ONU e aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável, e incorporando indicadores SASB específicos para o setor de infraestrutura. Embora o relatório de sustentabilidade referente ao ano-base de 2024 não tenha sido integralmente verificado por entidade independente, parte das informações, como dados financeiros e inventário de emissões de gases de efeito estufa, passa por processos próprios de verificação. Em governança, a Log ressalta a atuação de seu conselho de administração e de acionistas relevantes na análise de propostas de investimento, alienações e operações financeiras, com participação de membros independentes e gestores com experiência no setor imobiliário, o que molda a condução estratégica da companhia. Inserida nesse contexto, a Log Commercial Properties segue atuando como companhia listada na B3, sob o ticker LOGG3, com foco em ativos logísticos e industriais no mercado brasileiro.