IGTI11 Iguatemi

A Iguatemi S.A. é uma companhia aberta, registrada na CVM sob o nº 00867-2, com ações negociadas na B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão, por meio dos tickers IGTI3, IGTI4 e IGTI11, na forma de ações ordinárias, preferenciais e units. Suas origens remontam ao início do século passado no Estado do Ceará, em atividades de comércio têxtil, que evoluíram com a criação da Companhia Imobiliária Jereissati em 1946 e, posteriormente, com a aquisição da Metalúrgica La Fonte em 1960. Ao longo das décadas seguintes, a empresa passou por reestruturações societárias e mudança de foco, deixando a atividade industrial de fechaduras em 1995 e consolidando-se como holding com forte presença no setor de shopping centers, por meio da então Jereissati Participações S.A. Esse movimento culminou na incorporação da exploração comercial e planejamento de shopping centers ao seu objeto social em 1996, através da controlada Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. (IESC). Em 2007, a IESC realizou sua oferta pública inicial de ações, tornando-se a primeira companhia de shopping centers listada na bolsa brasileira.

O núcleo operacional do grupo é a Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A., originalmente constituída em 1979 como La Fonte Empresa de Shopping Centers S.A. e transformada em sociedade por ações em 1983. Fundada por Carlos Francisco Ribeiro Jereissati, a IESC ingressou no setor com a aquisição de ativos da Construtora Alfredo Matias S.A., que incluíam participação no Iguatemi São Paulo, considerado o primeiro shopping center do Brasil. Desde então, a companhia adotou uma estratégia de crescimento combinando projetos greenfield – como Iguatemi Campinas, Iguatemi Porto Alegre, Praia de Belas, Iguatemi Caxias do Sul, Iguatemi São Carlos e outros – com aquisições e aumentos de participação em empreendimentos existentes. A empresa também se envolveu em sucessivas captações via ofertas de ações e emissões de debêntures para financiar expansão, aquisições e projetos de revitalização e crescimento da sua área bruta locável (ABL).

Segundo o Formulário de Referência, a Iguatemi se define hoje como uma empresa full-service de shopping centers, com foco em exploração comercial, desenvolvimento, administração e serviços associados a empreendimentos de uso misto. Suas principais receitas vêm da participação societária em shopping centers e da prestação de serviços de administração, assessoria e consultoria econômica, financeira e tributária. Em 31 de dezembro de 2024, a companhia detinha participação em 14 shoppings centers, todos sob sua administração, além de 2 premium outlets e 4 torres comerciais, totalizando aproximadamente 753 mil m² de ABL total média, com receita bruta de aluguéis e serviços de R$ 1.477.074 mil no exercício de 2024. A receita líquida consolidada de aluguéis e serviços atingiu R$ 1.236.345 mil em 2024, e 100% do lucro líquido reportado decorre deste segmento operacional, evidenciando a concentração do negócio na exploração imobiliária de shoppings.

O modelo de negócios da Iguatemi combina diversas frentes de atuação dentro do ecossistema de shopping centers. A companhia e suas controladas exploram comercialmente e planejam novos empreendimentos, prestam serviços de administração de shoppings e complexos imobiliários de uso misto, realizam compra e venda de imóveis comerciais e operam ou alugam áreas de estacionamentos rotativos. Além disso, atuam na intermediação de locação de espaços promocionais em áreas comuns, na elaboração de estudos e projetos de promoção e merchandising, e na administração de lojas e comercialização de mercadorias por meio de parcerias, joint ventures e franquias, especialmente ligadas ao segmento de luxo. A companhia também desenvolve projetos multiuso no entorno de seus shoppings, como torres comerciais, buscando sinergias que aumentem o fluxo de visitantes e as vendas dos lojistas, resultando em incremento da receita de locação e serviços.

Os shoppings da Iguatemi são voltados predominantemente ao público de alta renda, focando classes A e B, e estão localizados em regiões de elevado poder aquisitivo nas regiões Sudeste, Sul e Centro-Oeste. A empresa está presente em São Paulo, Rio de Janeiro, Distrito Federal, Rio Grande do Sul e Santa Catarina. Em São Paulo, principal mercado, concentra 10 shoppings/outlets e 3 torres, com 370.005 m² de ABL própria. No Rio Grande do Sul, detém 3 shoppings e 1 torre, com 69.266 m² de ABL própria; no Distrito Federal, possui o Iguatemi Brasília; em Santa Catarina, o I Fashion Outlet Santa Catarina; e no Rio de Janeiro, participação no Shopping Rio Sul. No total, a companhia soma 760.083 m² de ABL nos empreendimentos de seu portfólio, com 480.957 m² de ABL própria, considerando shoppings, outlets, power centers e torres comerciais. Não há clientes individuais responsáveis por mais de 10% da receita líquida total, o que indica ampla pulverização dos contratos de locação e serviços entre lojistas e parceiros.

Além da exploração imobiliária tradicional, a Iguatemi expandiu seu modelo para o varejo físico e online por meio da operação I-Retail e da plataforma digital Iguatemi 365. Desde 2009, a I-Retail atua como uma espécie de incubadora de marcas internacionais de luxo no Brasil, oferecendo gestão completa das operações locais em áreas como operações, serviços financeiros, recursos humanos, TI, varejo, marketing e merchandising. O Iguatemi 365, lançado em 2019, é um e-commerce premium em formato marketplace, com curadoria da marca Iguatemi, que reúne marcas exclusivas e busca integrar estoques e preços entre a plataforma digital e as lojas físicas. A companhia é remunerada de forma variável com base nas vendas realizadas na plataforma. Paralelamente, a Iguatemi administra lojas e comercializa mercadorias em parceria com marcas internacionais como Birkenstock, Comme des Garçons, Christian Louboutin, Golden Goose, Goyard, Loewe, Missoni, Polo Ralph Lauren e Villebrequin, entre outras, reforçando o posicionamento de moda e lifestyle de seus empreendimentos. O programa de relacionamento Iguatemi One complementa essa estratégia, oferecendo benefícios e experiências exclusivas aos clientes mais engajados.

Do ponto de vista operacional, a Iguatemi descreve processos estruturados para planejamento, desenvolvimento e administração de seus ativos. Na fase de desenvolvimento de shopping centers, a companhia elabora planos de negócios detalhados, define tamanho, estilo e faixa de preço de aluguel por metro quadrado, contrata arquitetos, engenheiros e gerenciadores e conduz revitalizações e expansões para manter a atratividade dos empreendimentos. Na administração de shoppings, realiza gestão financeira, jurídica, comercial e operacional, além de planejamento estratégico por ativo, levando em conta concorrência, perfil de público, localização e estágio de maturação. Na exploração de estacionamentos rotativos, a empresa obtém receita adicional tanto por meio de aluguel das áreas para operadores especializados quanto pela operação direta do serviço em alguns casos. Também monetiza espaços para merchandising e ações promocionais, com painéis publicitários, quiosques, stands e eventos, usados por clientes corporativos para lançamento e teste de produtos.

As atividades da Iguatemi estão sujeitas a um conjunto amplo de regulações federais, estaduais e municipais relacionadas a construção, zoneamento, uso do solo, patrimônio histórico, locação, condomínio e licenciamento ambiental. A companhia informa que, nos últimos dez anos, não enfrentou problemas intransponíveis na obtenção de autorizações públicas necessárias à implantação e operação de seus empreendimentos. Os shoppings demandam licenças de instalação e operação, e, em alguns casos, autorizações para terraplanagem, supressão ou poda de vegetação, sujeitas a condicionantes como medidas compensatórias ambientais. A empresa declara que possui as licenças de funcionamento e geração termoelétrica onde aplicável e que busca cumprir as condicionantes. Alguns ativos estão localizados em áreas classificadas pela CETESB como reabilitadas para uso comercial, devido à existência anterior de postos de combustíveis, o que ilustra a necessidade de gestão de riscos ambientais. Além disso, a companhia menciona que seus empreendimentos são segurados contra danos materiais e lucros cessantes, ainda que exista o risco de sinistros não totalmente cobertos pelas apólices, que poderiam levar à paralisação temporária de atividades.

Para o investidor que analisa as ações IGTI3, IGTI4 e IGTI11 na B3, a Iguatemi se apresenta, portanto, como uma empresa do setor imobiliário focada na exploração de shopping centers, outlets e torres comerciais, com forte exposição ao varejo de alta renda e a cidades de maior poder aquisitivo do país. Seu histórico inclui crescimento de ABL própria via aquisições, desenvolvimento de projetos greenfield, expansões e aumento de participações em ativos de alta qualidade, além de iniciativas digitais e de varejo próprio que complementam a geração de receita baseada em aluguel e serviços. Todos esses elementos estão ancorados em uma estrutura regulatória típica de empreendimentos imobiliários de grande porte no Brasil, com necessidade contínua de gestão de licenças, contratos de locação e relacionamento com diversos stakeholders, incluindo lojistas, consumidores, poder público e investidores no mercado de capitais.