IGTI11

A Iguatemi S.A. é uma companhia aberta brasileira, registrada na CVM, com ações negociadas na B3 sob os tickers IGTI3, IGTI4 e IGTI11. Suas raízes remontam ao início do século XX no comércio têxtil no Estado do Ceará, evoluindo posteriormente para atividades imobiliárias e industriais por meio da criação da Companhia Imobiliária Jereissati, em 1946, e da aquisição da Metalúrgica La Fonte, em 1960. A antiga La Fonte Fechaduras S.A. abriu capital em 1985 e, em 1987, passou a se chamar Jereissati Participações S.A., holding que consolidou negócios em diferentes setores. Em 1996, o grupo incorporou formalmente a exploração comercial e o planejamento de shopping centers ao objeto social, ancorado na controlada Iguatemi Empresa de Shopping Centers S.A. (IESC), cujo histórico no setor começou em 1979 com a aquisição de participação no Iguatemi São Paulo, considerado o primeiro shopping center do Brasil. A trajetória de expansão subsequente, baseada em inaugurações greenfield, aquisições e ampliações de ativos existentes, consolidou o grupo como um dos principais operadores privados de shopping centers do país.

O modelo de negócios da Iguatemi combina características de holding de participações com atuação operacional direta em shopping centers e empreendimentos de uso misto. As principais receitas decorrem da participação societária no capital de outras sociedades, sobretudo veículos ligados a empreendimentos imobiliários, e da exploração de ativos de varejo por meio de aluguel de lojas, administração de shopping centers, serviços de consultoria, exploração de estacionamentos, comercialização de espaços promocionais e atividades correlatas. A companhia se define como uma plataforma full-service de shopping centers, integrando desenvolvimento, planejamento, implantação, gestão operacional e expansão de seus empreendimentos. No exercício encerrado em 31 de dezembro de 2025, a receita líquida de aluguéis e serviços representou 100% da receita líquida consolidada, evidenciando a centralidade do segmento de shopping centers na geração de resultados.

O portfólio da Iguatemi inclui participações em 15 shoppings centers, todos administrados pela própria companhia, além de 2 outlets de padrão premium e 4 torres comerciais, totalizando aproximadamente 751,1 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) total média. A ABL própria, ou seja, proporcional à participação da Iguatemi nos empreendimentos, alcança cerca de 450 mil metros quadrados. Entre os ativos de maior relevância no portfólio estão Iguatemi São Paulo, JK Iguatemi, Shopping Pátio Higienópolis, Shopping Pátio Paulista e RioSul, que figuram entre os maiores níveis de aluguel por metro quadrado do país, segundo dados de mercado, com o Iguatemi São Paulo se destacando em indicadores de locação na América Latina entre companhias abertas do setor. Além dos shoppings, a companhia também participa de torres comerciais integradas a complexos de uso misto, como as torres do Market Place em São Paulo e a Torre Sky Galleria, em Campinas, inaugurada em 2022, reforçando a estratégia de desenvolvimento imobiliário associado aos seus centros de compras.

As atividades da Iguatemi abrangem todo o ciclo de desenvolvimento de shopping centers e ativos relacionados. Na fase de produção e implantação de novos projetos, a companhia realiza planejamento detalhado de cada empreendimento, definindo tamanho, estilo, posicionamento e faixa de preço por metro quadrado, além de especificações de mix de lojas e âncoras. Para isso, contrata arquitetos, engenheiros e gerenciadoras, contando também com equipe interna especializada em planos de negócio e orçamento. Na fase operacional, atua na administração estratégica e na rotina dos centros comerciais, incluindo gestão financeira, jurídica, comercial e operacional, além de planejamento de expansões e revitalizações. A companhia também explora estacionamentos rotativos, seja por meio de operadores terceiros remunerados por aluguel de área, seja diretamente, capturando receitas adicionais. Outra frente relevante é a intermediação e comercialização de espaços promocionais e merchandising, utilizando áreas comuns, painéis internos e externos, quiosques e stands para publicidade, lançamentos de produtos e eventos.

A atuação da Iguatemi vai além do varejo físico tradicional, integrando canais digitais e operações próprias de marcas. Desde 2009, a companhia desenvolve a operação I-Retail, concebida como uma plataforma de incubação e gestão de marcas internacionais de luxo no país, participando de operações por meio de joint ventures, franquias ou prestação de serviços. Essa estrutura viabiliza a entrada e o desenvolvimento local de grifes como Birkenstock, Comme des Garçons, Christian Louboutin, Golden Goose, Goyard, Loewe, Missoni, Polo Ralph Lauren e Villebrequin, entre outras, reforçando a diferenciação e o posicionamento de seus shoppings. Em 2019, a Iguatemi lançou o Iguatemi 365, marketplace de e-commerce voltado ao segmento premium, que combina curadoria de marcas presentes em seus empreendimentos com outras grifes externas à sua base física, em uma estratégia omnichannel que integra estoques, logística, meios de pagamento e relacionamento com lojistas e consumidores. Soma-se a isso o programa de relacionamento Iguatemi One, voltado à fidelização de clientes por meio de benefícios em serviços, eventos e facilidades nos centros administrados.

O posicionamento geográfico da Iguatemi privilegia regiões de elevada renda e consumo no Brasil. A companhia está presente no Estado de São Paulo, que concentra a maior parte de sua ABL própria e inclui capitais e importantes cidades do interior como São Paulo, Campinas, Barueri, Sorocaba, Ribeirão Preto e São José do Rio Preto. Também atua no Rio Grande do Sul, com empreendimentos em Porto Alegre, incluindo Iguatemi Porto Alegre e Praia de Belas, em Santa Catarina, com ativo em Tijucas, no Rio de Janeiro, com participação no shopping RioSul, e no Distrito Federal, por meio do Iguatemi Brasília. A empresa mantém ainda participação em outlets em Novo Hamburgo (Rio Grande do Sul) e Santa Catarina, além de um power center anexo ao Iguatemi Campinas. Essa distribuição geográfica concentra o portfólio em estados com elevada renda per capita e forte potencial de consumo, o que orienta a estratégia voltada a públicos das classes A e B.

O relacionamento comercial da Iguatemi é pulverizado, sem concentração relevante em um único locatário ou grupo econômico. Não há clientes responsáveis por mais de 10% da receita líquida total, o que reduz a dependência de grandes âncoras ou varejistas específicos. A base de lojistas inclui desde grandes marcas internacionais e nacionais até operações de serviços, alimentação, entretenimento e conveniência. Além da locação de lojas, a companhia oferece consultoria e serviços de planejamento para lojistas em temas de promoção, merchandising e uso de espaços promocionais, reforçando a integração entre gestão do empreendimento e desempenho de vendas dos ocupantes. Parcerias como a firmada com o iFood, em 2019, para estruturar soluções de food delivery e takeout nos shoppings, ilustram a busca por formatos que conectem operações físicas a canais digitais, com impacto no fluxo de clientes e na produtividade do portfólio.

As operações da Iguatemi estão sujeitas a amplo arcabouço regulatório federal, estadual e municipal, envolvendo normas de uso e ocupação do solo, zoneamento, construção, condomínio, locação, proteção do patrimônio histórico e licenciamento ambiental. Cada empreendimento depende de autorizações específicas, como aprovação de projetos, alvarás de construção, licenças de instalação e operação e regularizações cartoriais. No campo ambiental, o licenciamento é realizado, em geral, por órgãos estaduais ou municipais, de acordo com a legislação do Sistema Nacional de Meio Ambiente, e pode exigir medidas compensatórias, como plantio de árvores ou manejo de vegetação. A companhia mantém licenças para operação de shopping centers e atividades correlatas, incluindo unidades de geração termoelétrica onde aplicável, e reporta histórico de cumprimento dessas normas. Estruturalmente, os empreendimentos podem ser constituídos via condomínio pro-indiviso, sociedades de propósito específico, consórcios ou fundos de investimento imobiliário, refletindo a diversidade de estruturas jurídicas utilizadas no mercado imobiliário brasileiro.

Em termos de evolução e crescimento, a Iguatemi ampliou significativamente sua ABL própria desde a oferta pública inicial da IESC na B3, em 2007, por meio de aquisições, desenvolvimento de projetos greenfield, expansões de shoppings existentes e aumento de participação em ativos já integrados ao portfólio. O histórico inclui o desenvolvimento de empreendimentos icônicos como Iguatemi Campinas, Iguatemi Porto Alegre, Praia de Belas, Market Place, Iguatemi Brasília, JK Iguatemi, Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi Rio Preto e expansões subsequentes em diversos desses ativos, além da construção de torres comerciais integradas. A companhia mantém ainda um pipeline de futuras expansões, com projetos anunciados para Iguatemi São Paulo e Iguatemi Brasília, que preveem incremento de ABL e reforço de áreas de gastronomia, varejo especializado e entretenimento. Esse conjunto de iniciativas ilustra a estratégia de geração de valor por meio do adensamento e qualificação de seus ativos, com foco em ativos premium nas principais praças urbanas do país.