MELK3

A Melnick é uma incorporadora e construtora com atuação concentrada no Rio Grande do Sul, principalmente na cidade de Porto Alegre e região metropolitana, e ações ordinárias negociadas na B3 sob o ticker MELK3, listadas no segmento Novo Mercado. A origem da companhia remonta a 1970, com a fundação da Melco Construções e Incorporações Ltda., focada em reformas e obras de pequeno porte. Em 1992, após a saída do sócio original, foi criada a Melnick Construções Ltda., com a proposta de ampliar a escala de atuação preservando o posicionamento em empreendimentos de maior qualidade. Ao longo das décadas seguintes, a empresa consolidou presença no mercado gaúcho de incorporação imobiliária, especialmente no segmento de alto padrão, investindo em profissionalização da gestão, planejamento estratégico e certificações de qualidade, como a ISO 9001 obtida em 2001.

Com o amadurecimento do negócio, a Melnick estruturou uma operação mais verticalizada na cadeia imobiliária, abrangendo desde a aquisição de terrenos até a entrega dos empreendimentos. Foi criada uma área própria de vendas, que deu origem à HousIn, broker interna responsável por parcela relevante das comercializações em Porto Alegre. Em 2003, o aumento do volume de obras, em especial em empreendimentos de alto padrão, estimulou a constituição da Eixo-M Engenharia, braço voltado à prestação de serviços de construção para edificações diversificadas, como shopping centers, centros de distribuição, universidades e hospitais. Em 2008, a sociedade com a Even, sob a denominação Melnick Even Incorporações e Construções S.A., marcou um novo ciclo de crescimento, com expansão do portfólio para empreendimentos comerciais, mistos e projetos voltados à classe média. Essa parceria, que perdurou por anos e foi considerada relevante no mercado imobiliário, foi encerrada em 2024, quando a Melnick passou a operar de forma independente e capitalizada.

O modelo de negócios da Melnick é centrado na incorporação imobiliária, que responde pela maior parte do volume lançado e da receita. Em 2024, a companhia reportou que 72% da receita líquida veio do segmento de incorporação e 28% do segmento de urbanismo, ambos baseados principalmente na venda de imóveis. A empresa desenvolve empreendimentos residenciais e comerciais de médio e alto padrão, bem como loteamentos e bairros planejados. A atuação é marcada por uma estrutura interna que acompanha todas as etapas dos projetos: prospecção e aquisição de terrenos, concepção arquitetônica, planejamento técnico e financeiro, obtenção de licenças, construção, comercialização e relacionamento pós-venda. A companhia combina o uso intensivo de subempreiteiras na execução das obras com supervisão técnica própria, sistemas padronizados de construção e controle detalhado de custos e cronogramas.

Os segmentos operacionais da Melnick estão organizados em cinco frentes principais. O núcleo do negócio é a Incorporadora, voltada ao desenvolvimento de empreendimentos residenciais e comerciais em Porto Alegre, com arquitetura e diferenciais específicos para cada bairro e público-alvo, incluindo condomínios-clube e soluções de conveniência. A Urbanizadora, operada em parceria com a Arcadia Urbanismo, atua desde 2014 no desenvolvimento de loteamentos e bairros planejados em diversas cidades do Rio Grande do Sul, contando com um landbank dedicado a esse tipo de projeto e VGV já lançado superior a R$ 1 bilhão. A marca Open, iniciada em 2019, foca em empreendimentos elegíveis ao Programa Casa Verde e Amarela, ampliando a exposição ao segmento emergente e de habitação com foco em renda média e baixa. A Eixo-M presta serviços de engenharia, planejamento e gerenciamento de obras para terceiros, com portfólio que inclui centros logísticos, universidades, shoppings e escolas, enquanto a Housin 360 Imobiliária concentra a comercialização dos empreendimentos próprios e o gerenciamento de pequenas imobiliárias parceiras.

A presença geográfica da Melnick é predominantemente regional, com foco no mercado gaúcho. A incorporação imobiliária está concentrada na cidade de Porto Alegre, com expansão para municípios da Região Metropolitana, como Canoas e Eldorado do Sul. No segmento de urbanismo, a atuação se estende a diversas cidades do interior do Rio Grande do Sul, em projetos de loteamentos e bairros planejados, incluindo áreas voltadas a cidades satélites e moradias de fim de semana. Em 2022, a companhia ampliou o alcance geográfico firmando parcerias para o desenvolvimento de empreendimentos residenciais na região metropolitana de Porto Alegre e na cidade de Curitiba, no Paraná. Todas as receitas são geradas no Brasil, sem operações ou faturamento no exterior, o que reforça a característica de empresa regionalmente concentrada dentro do mercado imobiliário brasileiro.

Os clientes da Melnick são essencialmente adquirentes de unidades residenciais e comerciais, além de compradores de lotes em empreendimentos de urbanismo, com diversificação entre segmentos de renda média, alta e emergente. A companhia informa não ter dependência de clientes individuais, não havendo, em 2024, nenhum comprador responsável por mais de 10% da receita líquida. No segmento de engenharia para terceiros, a Eixo-M atende incorporadoras e empresas de diferentes setores, como comércio, indústria e serviços, mas esse negócio tem peso menor na composição da receita consolidada. Do ponto de vista financeiro e de gestão de risco, a pulverização de clientes e projetos reduz a concentração de receita em poucos contratos específicos, ainda que a exposição ao ciclo imobiliário regional permaneça relevante.

A atividade da Melnick está sujeita a um arcabouço regulatório abrangente no campo imobiliário, urbanístico, ambiental e de defesa do consumidor. A empresa depende de licenças, alvarás e autorizações emitidos por órgãos municipais, estaduais e, em alguns casos, ambientais específicos como a FEPAM no Rio Grande do Sul. A incorporação de imóveis é regida principalmente pelas Leis 4.591/1964 e 4.864/1965, com alterações recentes, além da Lei 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, e do Código Civil no que se refere a condomínios, contratos de construção e aquisição de propriedade. A companhia também se beneficia e se submete ao regime de Patrimônio de Afetação e ao Regime Especial de Tributação (RET) aplicável à incorporação imobiliária, o que implica segregação patrimonial de determinados empreendimentos, escrituração contábil individualizada e proteção jurídica específica para os recursos vinculados às obras. Adicionalmente, planos diretores municipais, leis de uso e ocupação do solo, códigos de obras e normas ambientais locais condicionam o desenvolvimento e o perfil dos projetos.

Em temas ambientais, sociais e de governança, a Melnick vem estruturando uma agenda formalizada por meio de relatórios de sustentabilidade. A companhia divulgou seu Relatório de Sustentabilidade referente a 2023, elaborado com base nas normas GRI Standards e em referências setoriais como o GRI G4 Construction and Real Estate Sector Disclosures e padrões SASB para serviços de engenharia e construção e incorporadoras residenciais. O documento considera princípios do Pacto Global da ONU e relaciona os temas materiais da empresa a Objetivos de Desenvolvimento Sustentável relevantes para o negócio, como cidades e comunidades sustentáveis, consumo e produção responsáveis, trabalho decente e crescimento econômico, redução das desigualdades, promoção da diversidade e integridade institucional. Embora ainda não realize inventário formal de emissões de gases de efeito estufa nem adote integralmente recomendações TCFD, a companhia relata ter contratado consultoria especializada para aprimorar a gestão socioambiental e a transparência, com planos de ação em desenvolvimento. A governança é reforçada pela condição de companhia aberta de capital disperso, auditada por firmas independentes, com ações MELK3 negociadas na B3 desde 2020.