HBOR3 Helbor Empreendimentos

Helbor Empreendimentos S.A. é uma incorporadora imobiliária brasileira fundada em 1977 por Henrique Borenstein, na cidade de Mogi das Cruzes, na Região Metropolitana de São Paulo. Nas primeiras duas décadas de existência, a companhia concentrou seu foco em empreendimentos nesse município, consolidando um portfólio inicial de 20 projetos antes de ingressar no mercado da capital paulista. Em 2007, ao completar 30 anos de atuação, realizou sua oferta pública inicial de ações na bolsa de valores brasileira, atualmente B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão, passando a ser negociada no segmento de mais alto padrão de governança corporativa, o Novo Mercado, por meio das ações ordinárias HBOR3. A operação de IPO movimentou R$ 232 milhões e marcou a transição da empresa para uma estrutura de capital mais robusta, voltada ao crescimento em mercados de maior escala, com destaque para a cidade de São Paulo.

A trajetória recente da Helbor Empreendimentos é caracterizada por sucessivas operações de financiamento e de fortalecimento de capital. Em 2015, a companhia acessou o mercado de dívida por meio de emissão de debêntures no valor de R$ 150 milhões, com remuneração atrelada ao DI acrescido de 1,90% ao ano e prazo de cinco anos. No mesmo período, foram aprovados planos de recompra de ações, um dos quais resultou na aquisição de pouco mais de 2 milhões de ações ordinárias, equivalentes a 1,89% dos papéis em circulação à época. Entre 2016 e 2019, a empresa promoveu aumentos de capital relevantes via subscrição privada e oferta restrita, incluindo uma operação em 2019 que captou cerca de R$ 560 milhões com a emissão de mais de 211 milhões de novas ações ordinárias. Em 2020, foi aprovada redução de capital social de R$ 440 milhões, sem cancelamento de ações, e um grupamento de cinco ações para uma, o que ajustou a quantidade de papéis em circulação sem alteração do capital total.

O modelo de negócio da Helbor é definido pela atuação exclusiva como incorporadora imobiliária, sem desenvolvimento da atividade de construção diretamente. A empresa concentra esforços na concepção, viabilização econômica e gestão integral do processo de incorporação, delegando a execução física das obras a construtoras parceiras. As atividades envolvem a identificação, análise e aquisição de terrenos, a elaboração de estudos de viabilidade econômico-financeira, o desenvolvimento de projetos arquitetônicos e urbanísticos, a obtenção de licenças e aprovações, o planejamento mercadológico, a comercialização das unidades e a supervisão da construção. A companhia opera predominantemente por meio de sociedades de propósito específico (SPEs), nas quais participa muitas vezes em associação com outros incorporadores ou construtoras que agregam conhecimento local ou técnico a determinados mercados-alvo.

A geração de receita da Helbor Empreendimentos se organiza em três segmentos operacionais principais. O segmento de venda de imóveis é a base do negócio e responde pela maior parte da receita consolidada, com foco em unidades residenciais e comerciais na Região Metropolitana de São Paulo. Esse segmento abrange desde a aquisição do terreno até o lançamento, marketing e venda das unidades, com atuação majoritária em projetos de médio a altíssimo padrão por meio das SPEs controladas. O segundo segmento é o de prestação de serviços, em que a companhia é remunerada por taxas relacionadas à supervisão de obras, desenvolvimento de estudos e projetos e administração de empreendimentos realizados em parceria com outras empresas, também voltados sobretudo aos segmentos de médio a altíssimo padrão. O terceiro segmento, de locação de imóveis próprios, possui caráter pontual e estratégico, sendo utilizado para monetizar ativos com vocação para renda, sem afastar a possibilidade de venda futura dessas unidades, que permanecem disponíveis para alienação.

A estratégia de atuação da Helbor é fortemente concentrada na cidade de São Paulo e na Grande São Paulo, tanto em lançamentos quanto em formação de banco de terrenos. O portfólio de áreas adquiridas apresenta Valor Geral de Vendas estimado em mais de R$ 12 bilhões, com foco em projetos de rápido giro e maturação média de dois a três anos entre a compra do terreno e o lançamento do empreendimento. Embora a região metropolitana de São Paulo seja o eixo central, a companhia também avalia oportunidades em outras localidades onde identifica parceiros com forte presença e vantagens competitivas, o que permite o desenvolvimento de produtos customizados para perfis específicos de demanda. Historicamente, a empresa já realizou projetos em diferentes segmentos, do econômico ao altíssimo padrão, com empreendimentos residenciais, comerciais e de uso misto, e contabiliza centenas de projetos lançados, dezenas de milhares de unidades entregues e milhões de metros quadrados desenvolvidos ou em desenvolvimento desde a fundação.

Do ponto de vista regulatório, a Helbor opera em um ambiente amplamente normatizado pela legislação federal e municipal relacionada à incorporação imobiliária. As atividades estão sujeitas à Lei nº 4.591/64, que disciplina a incorporação imobiliária, à Lei nº 6.766/79 sobre parcelamento do solo urbano, ao Código Civil e às normas de registros de imóveis e de corregedorias estaduais, além das legislações municipais de uso, ocupação e zoneamento do solo. Em determinadas operações de financiamento, os empreendimentos podem ser enquadrados no Sistema Financeiro Imobiliário, regido pela Lei nº 9.514/97, ou no Sistema Financeiro Habitacional, disciplinado pela Lei nº 4.380/64. A companhia deve obter aprovações, alvarás e registros de incorporação antes do início das vendas, cumprir regras de patrimônio de afetação e observar as disposições da chamada “Nova Lei de Distratos” (Lei nº 13.786/2018), que estabelece parâmetros para resolução contratual de compras de unidades imobiliárias e para devolução de valores aos adquirentes em caso de distrato.

A governança corporativa ocupa papel relevante na estrutura da Helbor desde sua listagem no Novo Mercado da B3, segmento que exige, entre outros pontos, capital composto apenas por ações ordinárias e práticas mais rigorosas de transparência. As ações HBOR3 integram índices da B3 voltados à governança diferenciada, como o IGCX, o IGC-NM e o ITAG, que reúnem companhias com padrões mais elevados de proteção a acionistas minoritários. Em 2022, a empresa promoveu uma reorganização de sua diretoria, criando uma vice-presidência responsável por temas de governança, compliance, controles internos e riscos corporativos, e ajustou a estrutura estatutária para instituir comitê de auditoria em conformidade com regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários. No mesmo ano, aprovou políticas formais de gerenciamento de riscos, indicação de membros de órgãos de administração, remuneração e diretrizes ASG, alinhando a gestão às exigências mais recentes de mercado e regulação.

Em termos ambientais, sociais e de governança, a Helbor Empreendimentos vem consolidando práticas estruturadas de sustentabilidade. A companhia passou a publicar relatório de sustentabilidade com base nas diretrizes da Global Reporting Initiative, abrangendo informações sobre impactos ambientais, sociais e de governança e relacionando suas iniciativas a Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da Organização das Nações Unidas. No eixo social, destaca-se o programa “Incorporando Conhecimento”, desenvolvido em parceria com o Instituto Alicerce e com construtoras, que oferece formação educacional e desenvolvimento de habilidades para trabalhadores envolvidos nas obras, com reserva de parte da jornada para participação em aulas e avaliações periódicas de progresso. No aspecto ambiental, a empresa obteve, em 2024, a certificação Empreendedor AQUA, concedida pela Fundação Vanzolini, tornando-se uma incorporadora reconhecida por práticas de construção com alta qualidade ambiental e por empreendimentos certificados pelo selo AQUA-HQE. Complementarmente, monitora suas emissões de gases de efeito estufa nos escopos 1 e 2, utilizando referenciais do GHG Protocol para padronizar a mensuração e apoiar a gestão de riscos climáticos.

Com mais de quatro décadas de atuação, a Helbor Empreendimentos consolidou um histórico de presença relevante no mercado imobiliário brasileiro, com ênfase na Região Metropolitana de São Paulo e atuação em empreendimentos residenciais de médio a altíssimo padrão. A companhia estrutura sua estratégia de crescimento a partir de um landbank concentrado em áreas com potencial de adensamento urbano, parcerias com construtoras e outros incorporadores, acesso recorrente ao mercado de capitais e adoção de práticas de governança e sustentabilidade. A exposição a regras específicas de incorporação imobiliária, à dinâmica de crédito habitacional e à conjuntura econômica doméstica define o ambiente em que as ações HBOR3, negociadas na B3, refletem o desempenho da atividade de incorporação residencial da empresa ao longo dos ciclos do setor de construção civil e do mercado imobiliário no país.