TRIS3 Trisul

Trisul S.A. é uma incorporadora e construtora brasileira resultante de uma reorganização societária concluída em abril de 2007, que unificou as operações da Incosul Incorporação e Construção Ltda. e da Tricury Construções e Participações Ltda. As duas empresas, fundadas entre as décadas de 1970 e 1980, atuavam há mais de 35 anos no mercado imobiliário da região metropolitana de São Paulo, com foco em incorporação e construção de empreendimentos residenciais. A combinação societária buscou capturar sinergias operacionais e administrativas, que ao longo de mais de 15 anos passaram a compor uma estrutura única e integrada sob a marca Trisul. Em outubro de 2007, a companhia obteve registro de companhia aberta na CVM, realizou sua oferta pública inicial de ações e passou a ter suas ações ordinárias negociadas no segmento Novo Mercado da B3, sob o ticker TRIS3, consolidando seu acesso ao mercado de capitais para financiar a expansão dos negócios.

As atividades preponderantes da Trisul abrangem a incorporação imobiliária, a construção de imóveis destinados à venda, o desmembramento e loteamento de terrenos, a compra e venda de imóveis e a participação em outras sociedades. Historicamente, a empresa acumula mais de 40 anos de experiência no setor de incorporação imobiliária, considerando a trajetória de Incosul e Tricury, com mais de 350 empreendimentos entregues e mais de 60 mil unidades residenciais concluídas em São Paulo, Grande São Paulo, cidades do interior paulista, litoral e Distrito Federal. Após ciclos de expansão geográfica e de consolidação operacional, a companhia passou a operar com foco exclusivo na cidade de São Paulo, buscando ganhos de escala, padronização de processos e maior controle de riscos. A Trisul estrutura suas receitas principalmente em três segmentos operacionais: venda de imóveis, que representa a maior parte da receita líquida, prestação de serviços vinculados a seus empreendimentos e locação de unidades, além de ajustes contábeis como ajuste a valor presente, provisões para distratos e impostos incidentes.

O modelo de negócio da Trisul se baseia em um ciclo integrado que vai da prospecção e aquisição de terrenos ao desenvolvimento de projetos, obtenção de licenças e aprovações regulatórias, construção, comercialização das unidades e pós-entrega. A geração de receitas decorre majoritariamente da venda de unidades residenciais em empreendimentos próprios, complementada por serviços relacionados à incorporação e por receitas de locação. Em 2024, a companhia lançou cinco empreendimentos, somando um Valor Geral de Vendas (VGV) de aproximadamente R$ 1,3 bilhão, com 1.931 unidades. No mesmo ano, registrou Vendas Brutas Trisul de cerca de R$ 1,8 bilhão e Vendas Líquidas Trisul de R$ 1,7 bilhão, com melhora da velocidade de vendas (VSO) e avanço das margens operacionais. O banco de terrenos, em dezembro de 2024, alcançou VGV estimado de aproximadamente R$ 4,8 bilhões, originado de imóveis adquiridos, permutas físicas e financeiras e compromissos de compra e venda, permitindo visibilidade de lançamentos para os ciclos seguintes.

A atuação da Trisul está concentrada na cidade de São Paulo, especialmente nas zonas Sul e Oeste, com foco em regiões de alta densidade demográfica, infraestrutura urbana consolidada e boa oferta de transporte público. A estratégia de localização prioriza terrenos próximos a eixos de mobilidade urbana, como corredores de ônibus e estações de metrô ou trem, sendo que 100% dos empreendimentos lançados nos últimos três anos estão situados a no máximo 600 metros de uma estação de metrô ou trem. A companhia opera duas linhas principais de produto: o segmento de Médio e Alto Padrão (MAP), com terrenos em torno de 3.000 m² e VGV médio de aproximadamente R$ 150 milhões por projeto, e a linha Econômica, comercializada sob as marcas Side e Elev, enquadrada no programa Minha Casa Minha Vida, com terrenos em torno de 5.000 m² e VGV médio de cerca de R$ 130 milhões por empreendimento. Essa segmentação permite atender diferentes faixas de renda, combinando empreendimentos de maior valor agregado com projetos habitacionais de ticket mais acessível.

No processo produtivo, a Trisul adota uma sequência estruturada que começa pela prospecção, avaliação e aquisição de terrenos, passa pelo desenvolvimento e aprovação de projetos e culmina na construção dos empreendimentos. A área de Novos Negócios, apoiada por um departamento de inteligência de mercado, avalia viabilidade econômica, riscos legais, aspectos ambientais, demanda local e concorrência, submetendo as aquisições relevantes a um comitê de investimentos. A empresa utiliza diferentes formas de aquisição de terrenos, como compra direta com recursos próprios, financiamento e, com frequência relevante, permutas físicas e financeiras com os proprietários, reduzindo a necessidade de capital próprio imediato e mitigando riscos. Na etapa de projeto, a companhia trabalha com escritórios de arquitetura e profissionais de marketing para definir tamanho, padrão e preço das unidades, buscando adequação ao perfil de demanda de cada região. Em paralelo, são obtidas as licenças e autorizações necessárias junto às autoridades municipais e demais órgãos competentes, em um intervalo que pode variar de seis a 24 meses.

A construção dos empreendimentos é executada com uma combinação de equipes próprias e contratação de empreiteiras, estratégia que permite manter estrutura interna enxuta e flexível em relação ao volume de obras em andamento. A Trisul adota padrões construtivos pré-determinados e modulares, replicáveis em projetos arquitetônicos, estruturais, hidráulicos e elétricos, o que facilita ganhos de escala na compra de materiais como portas, janelas e revestimentos cerâmicos, bem como o aumento de produtividade da mão de obra. Contratos com empreiteiras são geralmente firmados a preço fixo, com controle de qualidade e de custos realizado por equipes de engenharia da própria companhia. O planejamento da construção inclui monitoramento da capacidade produtiva de fornecedores de materiais e equipamentos, além da formação e capacitação de corpo técnico próprio, com treinamento de engenheiros, mestres e encarregados tanto na sede quanto nos canteiros de obra. A empresa segue a legislação brasileira quanto à garantia de cinco anos para vícios estruturais a partir da entrega das unidades.

O processo de comercialização dos empreendimentos da Trisul envolve a definição de estratégia de marketing, montagem de estandes de vendas com unidades decoradas nos terrenos, campanhas pré-lançamento para testar demanda, concessão de crédito ao comprador, articulação com instituições financeiras para financiamento imobiliário e gestão de corretagem por meio de imobiliárias parceiras. A receita da companhia é pulverizada entre milhares de adquirentes de unidades residenciais, não havendo clientes individuais responsáveis por mais de 10% da receita líquida total. Após a entrega das chaves, a Trisul mantém estrutura de pós-venda e assistência técnica durante o período de garantia, o que impacta a percepção de qualidade dos produtos e a reputação da marca em seus mercados de atuação.

No campo regulatório, a Trisul está sujeita ao arcabouço jurídico aplicável à incorporação imobiliária e à construção civil no Brasil. As atividades de incorporação são disciplinadas pela Lei nº 4.591/1964, pelo Código Civil, pelo Código de Defesa do Consumidor, por normas municipais de uso e ocupação do solo, planos diretores, códigos de obras e legislação ambiental. A empresa atua em conformidade com o regime de patrimônio de afetação, previsto em lei específica, que permite segregar o terreno, as acessões e os direitos vinculados a cada incorporação do restante do patrimônio da incorporadora, com reflexos na proteção dos recursos dos adquirentes e em um regime especial de tributação (RET). A companhia também é impactada pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, que define parâmetros para a resolução de contratos de compra e venda de unidades imobiliárias e para devolução de valores aos adquirentes inadimplentes. Por ter suas ações TRIS3 negociadas na B3 e registro de companhia aberta, a Trisul está sujeita às normas da CVM e às exigências de transparência e governança do segmento Novo Mercado.

Em relação a práticas ambientais, sociais e de governança (ASG), a Trisul passou a divulgar Relatório de Sustentabilidade, inicialmente baseado nas diretrizes da Global Reporting Initiative (GRI) e, a partir de 2025, também alinhado ao framework SASB. O relatório apresenta os principais temas materiais da companhia, construídos com base em um processo de dupla materialidade que considera impactos socioambientais e financeiros, bem como a percepção de stakeholders como clientes, fornecedores, funcionários, prestadores de serviço, proprietários de terrenos, acionistas, instituições financeiras, associações, órgãos reguladores e outros públicos relevantes. A matriz de materialidade foi desenvolvida em etapas de identificação, priorização, análise e validação pela alta liderança, e os temas materiais são alinhados aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) da ONU. Essas iniciativas refletem a incorporação gradual de métricas ASG à estratégia corporativa e ao diálogo com o mercado de capitais, em linha com as exigências crescentes de transparência das companhias com ações negociadas na B3.