LAVV3: cotação hoje, dividendos e indicadores da Lavvi

A Lavvi Empreendimentos Imobiliários S.A. é uma incorporadora e construtora focada na cidade de São Paulo, com atuação concentrada em empreendimentos residenciais e não residenciais nos segmentos médio, médio-alto, alto padrão e luxo. A empresa teve origem em 2016, inicialmente como sociedade limitada, formada por Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações, RH Empreendimentos Imobiliários Ltda. e pelo empresário Moshe Horn, com participações de 45%, 45% e 10%, respectivamente. Em 2020, a Lavvi foi convertida em sociedade anônima, obteve registro de companhia aberta categoria A e realizou sua oferta pública inicial de ações. Desde 1º de setembro de 2020, suas ações ordinárias são negociadas na B3 sob o ticker LAVV3, inserindo a companhia no grupo de incorporadoras listadas no mercado de capitais brasileiro.

A trajetória operacional da Lavvi é recente em termos de calendário, mas marcada por volume relevante de lançamentos em um espaço de tempo curto. Entre 2016 e o final de 2022, a companhia lançou 19 empreendimentos, totalizando 6.525 unidades, cerca de 511 mil m² de área privativa e aproximadamente R$ 5,4 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) bruto, na visão 100%. Em 2021, primeiro ano completo após o IPO, a empresa lançou projetos como Villa Versace, Wonder Ipiranga e Grand Vitrali, somando VGV de R$ 1,2 bilhão, e registrou vendas líquidas de R$ 943 milhões, com lucro líquido de R$ 178 milhões e margem líquida de 29,2%. Em 2022, apesar do ambiente de juros elevados, manteve ritmo de lançamentos, com seis novos projetos e VGV total de R$ 2,6 bilhões na visão 100%, incluindo empreendimentos de destaque comercial como High Wonder e Verdant Parque Resort, que somaram R$ 520 milhões em VGV. Ao final de 2022, a companhia reportava também margem líquida de 20,7% e margem bruta de 33,6%, além de posição de caixa líquida, refletindo baixo nível de alavancagem financeira.

O modelo de negócios da Lavvi é baseado em um processo verticalizado de incorporação imobiliária, no qual a empresa atua desde a prospecção e aquisição de terrenos até a entrega das unidades aos compradores. A companhia conduz internamente as etapas de análise e compra de terrenos, desenvolvimento e legalização dos projetos, obtenção de licenças e aprovações governamentais, planejamento e execução das obras, além da comercialização das unidades. Essa verticalização é suportada por uma equipe própria de engenharia, que elabora cronogramas detalhados de obra, orçamentos e controle de custos, e que acumula experiência em mais de 1,3 milhão de m² de edificações planejadas e mais de 600 mil m² construídos em seu histórico profissional. A Lavvi também mantém forte integração entre áreas técnicas, comerciais e financeiras, utilizando sistemas como SAP para controle da engenharia e CRM para gestão de relacionamento com clientes, o que dá suporte ao acompanhamento do ciclo completo dos empreendimentos.

A estratégia de atuação da Lavvi está concentrada na capital paulista, com foco em bairros considerados valorizados ou com boa infraestrutura urbana, próximos a estações de metrô, parques, comércio e serviços. Em 31 de dezembro de 2022, o banco de terrenos (landbank) da companhia era estimado em cerca de R$ 4,4 bilhões em VGV potencial, com aproximadamente 47 mil m² de área de terrenos destinados a cinco novos empreendimentos na região metropolitana de São Paulo, alguns deles planejados em fases. Entre os projetos citados em seu portfólio de lançamentos e entregas estão Movva, Palazzo, Vitrali, Nativ Tatuapé, Lumiere Residence, Villa Versace, High Wonder, Verdant Parque Resort, Galleria Klabin, Wonder Brás, Grand Square, Eden by Cyrela, entre outros, evidenciando atuação em diferentes bairros e zonas da cidade. A companhia também participa, por meio de uma sociedade específica (SPE Vinson), do complexo residencial Praças da Cidade, no Brás, com cerca de 127,5 mil m² de área privativa e VGV de R$ 868 milhões, com fases já concluídas, em andamento e futuras.

Do ponto de vista operacional, a Lavvi possui apenas um segmento reportado de negócios: incorporação imobiliária. Em 2022, 100% da receita operacional líquida, de R$ 555,3 milhões, foi proveniente dessa atividade, assim como 100% do lucro bruto, de R$ 186,3 milhões. A companhia estrutura seus produtos em faixas de preço por metro quadrado, segmentando-os em médio, médio-alto, alto padrão e luxo, com preços que, na data-base citada, variavam de R$ 8.001/m² até faixas acima de R$ 20.001/m², de acordo com o posicionamento do empreendimento. Não há concentração relevante em um único comprador, uma vez que nenhum cliente respondeu por mais de 10% da receita líquida total em 2022, o que é consistente com a natureza pulverizada da base de adquirentes de unidades imobiliárias. Toda a receita é gerada no Brasil, sem operações ou faturamento no exterior.

A governança da Lavvi é marcada pela presença de seus sócios fundadores e pela relação histórica com a Cyrela e a RH Empreendimentos, que compartilham o controle. O conselho de administração é composto por seis membros, sendo dois indicados pela RH, dois pela Cyrela e dois independentes, com experiência nos setores imobiliário e financeiro. A liderança executiva traz o histórico do diretor-presidente, que iniciou sua carreira na Cyrela em 1987, atuando nas áreas financeira, comercial, desenvolvimento de produtos, aquisição de terrenos e vendas, e posteriormente tornou-se sócio da Mac Empreendimentos, onde participou do lançamento de 49 empreendimentos entre 2006 e 2016, totalizando cerca de 11 mil unidades e 1 milhão de m² de área privativa útil entregue. Essa trajetória contribui para a combinação de expertise técnica, inteligência de mercado na compra de terrenos e capacidade comercial na estruturação e venda dos produtos.

No campo regulatório, a Lavvi está sujeita ao arcabouço legal que rege a incorporação imobiliária no Brasil, incluindo a Lei 4.591/1964, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, o Estatuto da Cidade e legislação urbanística, ambiental e de uso e ocupação do solo dos municípios onde atua. Para desenvolver seus projetos, a companhia depende de aprovações e licenças de prefeituras e secretarias de meio ambiente, incluindo análise de projetos arquitetônicos, emissão de alvarás de construção e de certificados de conclusão de obra (habite-se). A empresa adota procedimentos de análise técnica, jurídica e ambiental na aquisição de terrenos, com auditoria de documentação e avaliação de eventuais restrições, de modo a mitigar riscos de implantação dos empreendimentos. No âmbito tributário-setorial, os projetos podem se beneficiar do regime especial de tributação (RET) vinculado ao patrimônio de afetação, instrumento previsto em lei para segregar ativos e passivos de cada incorporação em relação ao patrimônio geral da incorporadora.

Em relação a aspectos ambientais, sociais e de governança (ASG), a Lavvi divulgou em 30 de maio de 2023 seu primeiro Relatório de Sustentabilidade, referente ao ano-base de 2022. O documento segue as diretrizes da Global Reporting Initiative (GRI) e busca relatar práticas e indicadores ambientais, sociais e de governança da companhia, em linha com a curta trajetória iniciada em 2016. A empresa afirma manter sistema de gestão socioambiental voltado ao atendimento de requisitos legais e normas aplicáveis, com compromisso de reduzir impactos de suas atividades. A intenção declarada é publicar relatórios de sustentabilidade bienais, permitindo monitoramento da evolução das práticas ASG. A companhia se encontra em estágio inicial nessa agenda, mas já associa sua atuação a temas como gestão de resíduos de obras, cumprimento de exigências ambientais em licenciamentos, relação com comunidades do entorno dos empreendimentos e transparência com o mercado, aspectos que se somam à governança corporativa estruturada em função de sua condição de emissora de ações na B3 sob o código LAVV3.