LAVV3 Lavvi

Lavvi Empreendimentos Imobiliários S.A. é uma incorporadora e construtora fundada em 2016, originalmente como Lavvi Empreendimentos Imobiliários Ltda., em associação entre Cyrela Brazil Realty S.A. Empreendimentos e Participações, RH Empreendimentos Imobiliários Ltda. e o empresário Moshe Horn. Em 2020, a empresa foi transformada em sociedade anônima e passou a ter registro como companhia aberta na categoria A, com ações ordinárias negociadas na B3 sob o código LAVV3. A partir do IPO, realizado em setembro de 2020, a Lavvi consolidou sua presença no mercado de capitais brasileiro e passou a reportar resultados e indicadores operacionais com maior granularidade, mantendo forte vínculo societário e operacional com a Cyrela.

A atividade principal da Lavvi é a incorporação imobiliária, com foco na concepção, desenvolvimento, construção e comercialização de empreendimentos residenciais e não residenciais. A companhia atua de forma verticalizada ao longo do ciclo do produto imobiliário, desde a prospecção e aquisição de terrenos até a entrega das unidades ao comprador final. Seu modelo de negócio envolve a estruturação de projetos em diferentes faixas de preço, com predominância dos segmentos médio, médio-alto, alto padrão e luxo, buscando combinar retorno econômico, velocidade de vendas e controle de custos de construção. Em 2024, a receita operacional líquida da Lavvi decorreu integralmente da incorporação imobiliária, o que reforça a concentração da geração de caixa nesse único segmento operacional.

Ao longo de sua trajetória, a Lavvi expandiu de forma significativa a escala de lançamentos, VGV e resultados. Desde 2016, a companhia lançou 28 empreendimentos, totalizando 12.125 unidades e aproximadamente 941 mil m² de área privativa útil, com Valor Geral de Vendas bruto de cerca de R$ 11,8 bilhões na visão 100%. Em 2021, primeiro ano completo após a abertura de capital, registrou VGV lançado de R$ 1,2 bilhão em projetos como Villa Versace, Wonder Ipiranga e Grand Vitrali, além de vendas líquidas de R$ 943 milhões. Em 2022, mesmo em ambiente de juros elevados e política monetária contracionista, lançou seis empreendimentos somando R$ 2,6 bilhões em VGV, com destaque para High Wonder e Verdant Parque Resort, que juntos representaram R$ 520 milhões em lançamentos. Em 2023 e 2024, a empresa intensificou o ritmo de desenvolvimento, incluindo parcerias societárias e a criação da marca Novvo, voltada ao segmento econômico, registrando em 2024 um recorde de 11 empreendimentos lançados, R$ 2,8 bilhões em lançamentos na sua participação e receita líquida de R$ 1,5 bilhão, com crescimento expressivo ante o ano anterior e lucro líquido de R$ 343 milhões.

A atuação da Lavvi está concentrada na cidade de São Paulo e região metropolitana, tanto em projetos residenciais quanto em alguns empreendimentos de uso não residencial. A companhia posiciona seus produtos de acordo com faixas de preço por metro quadrado bem definidas, que vão desde o segmento econômico até o luxo, embora o foco histórico recaia sobre os segmentos médio, médio-alto, alto e luxo. Essa segmentação é utilizada na concepção dos projetos, na definição de padrões de acabamento, na configuração de áreas comuns e na escolha da localização dos terrenos, frequentemente em bairros com boa infraestrutura urbana, proximidade a estações de metrô, parques e centros de comércio. O landbank da Lavvi, com valor estimado em R$ 8 bilhões em 31 de dezembro de 2024, encontra-se quase integralmente localizado na cidade de São Paulo, distribuído entre terrenos já adquiridos para futuros empreendimentos, o que confere visibilidade ao pipeline de lançamentos dos próximos anos.

A companhia mantém um processo produtivo verticalizado e estruturado em etapas encadeadas: aquisição de terrenos, desenvolvimento e legalização de projetos, construção e comercialização. A fase de aquisição de terrenos é tratada como fator estratégico central, com forte envolvimento da família Horn e de um time dedicado de novos negócios, que realiza prospecção ativa, análise técnica, financeira e mercadológica de cada oportunidade e due diligence jurídica detalhada. A etapa de desenvolvimento de projetos conta com a contratação de escritórios de arquitetura, design e paisagismo, sendo acompanhada de perto pela área de engenharia para garantir viabilidade técnica, aderência às exigências regulatórias e controle de custos. Na construção, a Lavvi utiliza uma equipe própria de engenharia, com experiência em milhões de metros quadrados planejados e construídos, além de parcerias com projetistas especializados em estruturas, fundações e instalações.

Do ponto de vista comercial, a Lavvi estrutura um departamento de vendas com foco em forte desempenho logo no lançamento dos empreendimentos, buscando elevada velocidade de vendas para reduzir despesas de marketing e custos de captação. A estratégia comercial envolve formação de uma base própria de corretores que atuam nos stands, treinamentos diários sobre os produtos ofertados e ações de captação multicanal, incluindo presença em pontos relevantes dos bairros-alvo, iniciativas de telemarketing direcionadas e campanhas digitais. A companhia também mantém um departamento de personalização, que permite ao comprador ajustar acabamentos de sua unidade durante a etapa de obras, além de estrutura de atendimento ao cliente pautada por sistemas de gestão de relacionamento e pesquisas de satisfação no pós-entrega. A pulverização de clientes é elevada, sem concentração relevante de receita em um único comprador, e nenhum cliente individual respondeu por mais de 10% da receita líquida em 2024.

As operações da Lavvi são integralmente domésticas, com a totalidade da receita líquida proveniente de clientes situados no Brasil. A empresa atua em um ambiente regulatório específico do setor imobiliário, sujeito a normas federais, estaduais e municipais. O desenvolvimento de seus projetos exige a obtenção de aprovações junto às prefeituras e secretarias de meio ambiente, incluindo licenças para construção, alvarás, aprovação de projetos arquitetônicos e emissão de habite-se. A atividade de incorporação é regida principalmente pela Lei 4.591/64, pelo Código Civil e pela legislação urbanística municipal, incluindo planos diretores e normas de uso e ocupação do solo. A Lavvi pode adotar o regime de patrimônio de afetação em determinados empreendimentos, o que segrega o terreno e as acessões do patrimônio geral da companhia e permite a opção pelo Regime Especial de Tributação (RET), com alíquotas unificadas aplicadas sobre as receitas da incorporação.

No relacionamento com o mercado de capitais, a Lavvi complementa o financiamento de seus projetos com instrumentos de dívida estruturada ligados ao setor imobiliário. Em 2024, realizou duas emissões de notas comerciais escriturais para colocação privada, em múltiplas séries, somando mais de R$ 400 milhões, que serviram de lastro para ofertas de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) securitizados pela Opea Securitizadora S.A. Essas operações se somam ao capital próprio e à geração de caixa dos empreendimentos na composição da estrutura de capital da companhia, que encerrou 2024 em posição de caixa líquida, refletindo nível reduzido de endividamento bruto. A combinação entre foco geográfico, atuação em segmentos de renda média e alta, verticalização de processos e uso de instrumentos de financiamento imobiliário define o perfil econômico-financeiro da Lavvi e orienta a percepção de risco e retorno associada às ações LAVV3 na B3.