VIVR3 Viver Incorporadora e Construtora

Viver Incorporadora e Construtora S.A., negociada na B3 sob o ticker VIVR3, é uma incorporadora e construtora com origem em 1992, quando foi fundada sob o nome Inpar. Ao longo de mais de três décadas, consolidou atuação em diferentes segmentos da incorporação imobiliária, abrangendo empreendimentos residenciais, do super econômico ao alto padrão, e projetos comerciais, como salas e lajes corporativas, centros comerciais, prédios médicos, empreendimentos de uso misto e operações built-to-suit. O ingresso no mercado de capitais ocorreu em 2007, com a abertura de capital no segmento Novo Mercado da B3, voltado a companhias que adotam práticas mais exigentes de governança corporativa. Em 2008, o fundo imobiliário Paladin Prime Residential, administrado pela Paladin Realty Partners, tornou-se principal acionista do bloco de controle, desencadeando um processo de reorganização, com ênfase em gestão financeira mais conservadora, transparência e revisão de processos internos. Em 2011, a antiga Inpar passou a adotar a denominação atual, Viver Incorporadora e Construtora S.A.

A trajetória recente da Viver foi marcada por uma intensa reestruturação financeira e operacional. A recessão econômica brasileira afetou significativamente a estrutura de capital da companhia, que ingressou em recuperação judicial em setembro de 2016, com o objetivo de preservar a continuidade das operações, cumprir compromissos com adquirentes de unidades, fornecedores, credores e acionistas, além de proteger o caixa do grupo. Entre 2018 e 2024, foram realizadas diversas tranches de capitalização, com conversão de dívidas habilitadas no processo de recuperação judicial em capital social, resultando na quitação de mais de R$ 1 bilhão em créditos. Em paralelo, a empresa negociou e liquidou passivos relevantes, incluindo operações com instituições financeiras, debêntures e financiamentos ligados a empreendimentos específicos. Em 2021, a Viver concluiu a saída da recuperação judicial, marco que sinalizou o encerramento de seu ciclo de turnaround e o reposicionamento para um novo estágio de crescimento pautado em dois modelos de negócio estruturados: greenfield e brownfield.

O modelo greenfield da Viver Incorporadora e Construtora concentra-se no desenvolvimento integral de empreendimentos imobiliários, desde a prospecção e aquisição de terrenos até a entrega das unidades. Nessa frente, a companhia passou a priorizar projetos com Valor Geral de Vendas (VGV) entre R$ 70 milhões e R$ 110 milhões, situados em áreas de média renda na cidade de São Paulo, consideradas pela empresa como mercados com menor concorrência e melhores oportunidades de rentabilidade. As operações greenfield envolvem um ciclo completo que abrange estudo de mercado, elaboração e aprovação de projetos, obtenção de licenças e alvarás, execução das obras, comercialização, repasse e assistência técnica pós-obra. As aquisições de terrenos podem ocorrer diretamente pela Viver ou em parceria com sócios estratégicos especializados nas regiões-alvo, o que permite compartilhamento de riscos e conhecimento local.

No campo brownfield, a Viver estruturou a marca e o modelo de negócios Solv, voltado exclusivamente a projetos imobiliários residenciais interrompidos e ativos imobiliários estressados. A proposta da Solv é adquirir empreendimentos inacabados, renegociar passivos, reorganizar a estrutura jurídica e financeira, repaginar o produto e concluir as obras. O processo envolve prospecção de ativos pelo Brasil, análise de passivos pela área jurídica, avaliação técnica das obras pela engenharia, estudos de viabilidade pelo planejamento financeiro e posterior negociação dos ativos. Após a aquisição, cada projeto recebe um responsável de negócios, encarregado de monitorar desempenho operacional e financeiro até a conclusão. Essa atuação em brownfield coloca a Viver em um nicho ainda pouco explorado por incorporadoras, em um ambiente em que fundos especializados tradicionalmente dominam o mercado de ativos estressados, e reforça o caráter complementar entre as frentes greenfield e brownfield dentro da estratégia da companhia.

As receitas da Viver Incorporadora e Construtora decorrem majoritariamente da incorporação e venda de imóveis, segmento que responde, de forma predominante, pela geração de caixa e resultados. Em 2024, a receita com imóveis representou mais de 99% da receita operacional líquida consolidada, enquanto outras receitas, associadas a serviços de gestão de ativos imobiliários e aquisição de créditos de obras paralisadas, tiveram peso residual. A companhia atua na incorporação imobiliária principalmente no segmento residencial, com produtos distribuídos entre padrões super econômico, econômico, médio, médio-alto e alto padrão, além de empreendimentos comerciais. O processo de comercialização combina equipe de vendas própria e imobiliárias terceirizadas, apoiado por campanhas de marketing e stands de vendas estruturados. A empresa mantém ainda um departamento de assistência técnica, com atendimento pós-venda terceirizado, voltado ao registro e tratamento de solicitações de manutenção, o que também retroalimenta melhorias na metodologia construtiva.

No que diz respeito à geografia de atuação, a Viver desenvolveu e construiu empreendimentos em diversas regiões do Brasil e mantém estoque distribuído por todas as regiões do país. Nos últimos anos, porém, a estratégia comercial e de novos lançamentos passou a ser concentrada na cidade de São Paulo, em especial em áreas de média renda, como forma de buscar maior eficiência na alocação de capital e redução de riscos operacionais. Já a Solv, no segmento brownfield, possui escopo nacional para aquisição de ativos imobiliários estressados, o que amplia o campo de prospecção de oportunidades, ainda que a geração de receita consolidada da companhia permaneça integralmente atrelada ao mercado brasileiro. Em 2024, 100% da receita operacional líquida do grupo teve origem em clientes localizados no Brasil, sem receitas relevantes no exterior.

A operação da Viver está inserida em um ambiente regulatório típico do setor de incorporação imobiliária, sujeito a normas federais, estaduais e municipais. A atividade de incorporação é disciplinada por legislação específica que impõe obrigações como o registro dos empreendimentos em cartório de registro de imóveis, a indicação do número de registro em materiais de divulgação e contratos, a responsabilidade pela construção das edificações, a transferência da propriedade das unidades aos compradores e a averbação da construção e especificação de condomínio. Além disso, cada projeto está sujeito a leis de zoneamento, códigos de obras e regras ambientais locais, exigindo a obtenção de autorizações e licenças ambientais para intervenções como terraplanagem, supressão ou poda de vegetação. O licenciamento é conduzido perante órgãos ambientais municipais, estaduais e, em casos específicos, federais, podendo envolver exigências compensatórias, como plantio de árvores ou aquisição de áreas equivalentes às impactadas.

No campo ambiental, social e de governança corporativa, a Viver Incorporadora e Construtora, embora liste suas ações no Novo Mercado da B3, informa que ainda não publica relatório específico de ASG, nem inventário de emissões de gases de efeito estufa, matriz de materialidade ou indicadores-chave de desempenho formais nessa agenda. A companhia declara, entretanto, adotar práticas voltadas à consideração de aspectos ambientais na avaliação de terrenos, com atenção a elementos como mananciais, vegetação e áreas de preservação permanente, e afirma buscar o cumprimento integral da legislação ambiental aplicável, com obtenção das licenças necessárias conforme o estágio de cada empreendimento. As marcas Viver e Solv encontram-se registradas junto ao INPI e são utilizadas para diferenciar as frentes de atuação em projetos tradicionais de incorporação e em ativos estressados, compondo a arquitetura empresarial que sustenta o modelo de negócios apresentado após a reestruturação.

A estrutura societária e de capital da empresa passou por diversas alterações recentes ligadas à sua estratégia de desalavancagem e reorganização. Entre 2022 e 2024, destaca-se a quitação de dívidas relevantes, incluindo acordo com o FGTS, principal credor da companhia, o que reduziu significativamente o endividamento e reverteu o patrimônio líquido para terreno positivo. Nesse período, foram realizadas emissões de debêntures conversíveis que atraíram novos investidores institucionais para a base acionária. Em 2024, a Viver também promoveu operações societárias envolvendo sociedades de propósito específico e uma cisão parcial, com transferência de parte do acervo para a RDVC City S.A., segregando empreendimentos greenfield, brownfield e projetos em fase final em estruturas distintas. Essas movimentações buscam adequar o perfil de riscos e dar visibilidade diferenciada aos modelos de negócios, mantendo a Viver Incorporadora e Construtora, com ações VIVR3 negociadas na B3, como uma companhia focada na incorporação imobiliária, especialmente residencial, em um ambiente competitivo e fragmentado no mercado brasileiro.