Os números do 2T25 da São Carlos (SCAR3) mostram uma empresa em transição ativa de portfólio: prejuízo de R$ 3,9 milhões, apesar do avanço do EBITDA recorrente para R$ 33,2 milhões (+13,4% a/a) e do NOI para R$ 38,0 milhões (margem de 83,9%). A receita bruta consolidada com locações e serviços recuou 4,7% a/a, refletindo desmobilizações, enquanto a base comparável apontou melhora: receita +8,7%, NOI +13,0% e EBITDA +41,1%. No Office, a receita cresceu 8,8% e o NOI 15,6% com queda de 19,9% nas despesas, enquanto a Best Center cedeu em receita (-15,0%), mesmo com margem de NOI elevada (92,1%). O SG&A recorrente caiu 12,8% a/a; o resultado financeiro negativo (R$ -29,8 milhões) e a vacância ainda alta (24,3% física; 22,3% financeira) ajudam a explicar o prejuízo, ao passo que desmobilizações somaram R$ 323 milhões no trimestre, incluindo a venda de 18 imóveis da Best Center para o FII TGRU Master.
Este resultado consolida a estratégia asset light e de reciclagem acelerada do portfólio. O movimento dá continuidade ao capítulo aberto com a venda de um portfólio de oito ativos de escritório por R$ 837,2 milhões (cap rate de 8,1%), transação estruturada com 70% em dinheiro e 30% em cotas de um FII — exatamente o desenho que ressurge como evento subsequente agora, reforçando a busca por liquidez, redução de alavancagem e receitas recorrentes de consultoria/gestão. A combinação de cap rates entre 8,1% e 8,9% e negociações ora com desconto em relação ao NAV (portfolio de escritórios), ora com prêmios em operações seletivas (como Parque Global, mencionado à época), indica disciplina tática para monetizar ciclos distintos de cada ativo e sustentar crescimento de mesmos ativos, ainda que a receita consolidada recue no curto prazo, em razão da menor base de propriedades.
Diferentemente do 2T24, quando houve lucro de R$ 15,8 milhões, o 2T25 veio pressionado por financeiro, mas com sinal claro de eficiência operacional (queda do SG&A e despesas de propriedades) e avanço do Office. No varejo de vizinhança, a administração aprofunda a rotação fina de portfólio, como visto na venda da loja de rua em São Vicente por R$ 12,7 milhões, transação em linha com o NAV e com ganho sobre a aquisição, que ilustra a captura de valor em ativos maduros. Em conjunto, a venda dos imóveis da Best Center para o TGRU e o compromisso de alienação dos escritórios formam um “novo capítulo” de balanceamento entre caixa imediato e participação via FIIs, permitindo reduzir dívida (R$ 369,3 milhões), melhorar flexibilidade e, potencialmente, reancorar vacância e métricas de NOI nos próximos trimestres. A manutenção de indicadores recorrentes é adequada diante da consolidação do TGRU (CPC 36), preservando a comparabilidade operacional ao longo dessa transição.
