A SYN Prop & Tech (SYNE3) reportou no 3T25 lucro líquido proforma de R$ 23,1 milhões (+16,5% a/a) e receita líquida ajustada de R$ 56,1 milhões. O desempenho operacional veio com receita recorrente de R$ 61,3 milhões (+4,3% a/a) e avanço de 11,6% na locação. O NOI somou R$ 24,0 milhões (+16,0%). O FFO foi de R$ 26,8 milhões (+18,4%) e o FFO ajustado atingiu R$ 20,0 milhões (+119,3%), com margem de 35,6%. O EBITDA ficou em R$ 28,8 milhões e o EBITDA ajustado em R$ 20,8 milhões (+15,5%), com margem de 37,0% (54,6% ex-Park Place). A ocupação física do portfólio encerrou em 94,1% (95,1% ao desconsiderar a vacância do Brasílio Machado) e a financeira em 94,0% (94,6% ajustada). Nos shoppings, as vendas somaram R$ 757 milhões (+4,5% a/a), com SSS de 4,1% e SSR de 5,9%.
Este resultado consolida a virada operacional iniciada com a reciclagem de ativos e a monetização faseada do Edifício Brasílio Machado, evidenciada pelo quinto fechamento da venda do empreendimento Brasílio Machado em setembro. A sequência de tranches suavizou a curva de liquidez e favoreceu pré-pagamentos seletivos, o que ajuda a explicar a queda de 47,1% a/a na despesa financeira (R$ 13,4 milhões), mesmo com CDI e IPCA mais altos. Com a última parcela prevista para novembro de 2025, a companhia tende a concluir esse ciclo de desinvestimento que também reduz o impacto da vacância do ativo nas métricas ajustadas de ocupação.
O movimento dá continuidade à estratégia de fortalecer o balanço e simplificar o portfólio: a dívida bruta encerrou em R$ 502,8 milhões, o caixa (incluindo aplicações e recebíveis) em R$ 230,9 milhões e a dívida líquida em R$ 271,9 milhões, resultando em alavancagem de 3,06x dívida líquida/EBITDA ajustado UDM. No plano societário, a redução de capital de R$ 330 milhões, com restituição de R$ 2,16 por ação paga em 30/09/2025, reforça a disciplina de alocação e o retorno ao acionista; e, no plano de portfólio, a venda da participação no Shopping D (sujeita a condições precedentes) mantém a diretriz de rotação de ativos maduros. Diferentemente do 3T24, quando a pressão financeira limitava margens, o 3T25 combina avanço de NOI e eficiência financeira, sustentando margens de EBITDA ajustado mais robustas (elevadas ao excluir Park Place).
Para o próximo capítulo, o foco recai na conclusão da última tranche do Brasílio Machado em novembro e no cumprimento das condições para a venda do Shopping D, eventos que podem melhorar a alavancagem e sustentar o FFO no 4T25. A teleconferência de 14/11/2025 deve detalhar a dinâmica de ocupação em escritórios (91,6% física e 91,0% financeira), a estratégia de passivos diante do cenário de juros e o pipeline de reciclagem, elementos centrais para a continuidade da recuperação operacional observada em 2025.
