ALPK3 Estapar

A Estapar, controlada pela Allpark Empreendimentos, Participações e Serviços S.A., é uma companhia de mobilidade urbana com foco principal na operação e administração de estacionamentos no Brasil. Suas ações ordinárias são negociadas na B3, no segmento do Novo Mercado, sob o ticker ALPK3. A trajetória da empresa tem origem no início da década de 1980, em Curitiba (PR), com a Estapar – Estacionamentos do Paraná, e se expandiu rapidamente para o Rio de Janeiro, por meio da RioPark, e depois para São Paulo e outras regiões. Em 1989 foi constituída a Allpark, antiga denominação da companhia, consolidando a estratégia de crescimento nacional via filiais e aquisições. Ao longo dos anos 1990, a empresa introduziu automação em grande parte de suas operações e, em 1997, implantou o primeiro sistema de estacionamento rotativo pago em vias públicas com parquímetros no país, a chamada “zona azul”. A partir dos anos 2000, a companhia passou a receber investimentos de fundos como BTG Pactual, Franklin Templeton e Crescera Investimentos, o que reforçou a expansão e a profissionalização da gestão, incluindo a adoção de práticas mais estruturadas de governança corporativa.

O modelo de negócio da Estapar combina a operação de estacionamentos em diferentes formatos contratuais com o desenvolvimento de uma plataforma digital voltada à mobilidade e a serviços para motoristas. As receitas são majoritariamente decorrentes da prestação de serviços de estacionamento a clientes rotativos e mensalistas, da administração de estacionamentos para terceiros e da exploração de áreas de estacionamento rotativo em vias públicas. Em dezembro de 2024, a companhia operava aproximadamente 498,5 mil vagas em 754 operações, distribuídas por 97 municípios em 19 estados, o que a posiciona como uma das principais operadoras do setor no país. Além da infraestrutura física, a Estapar vem ampliando sua atuação em soluções digitais, incluindo meios de pagamento, aplicativos de gestão de estacionamento e serviços associados ao veículo, alinhando o negócio tradicional de garagens com tendências de mobilidade urbana e conectividade.

A companhia estrutura suas operações em diferentes linhas de negócios, com destaque para o segmento de Alugadas e Administradas (Leased and Managed Locations), que em 2024 representou cerca de 53% da receita líquida. Nessa frente, a Estapar firma contratos com a iniciativa privada para operar áreas de estacionamento em edifícios comerciais, shopping centers, hospitais, instituições de ensino, terrenos e outros empreendimentos, geralmente com baixa alocação de capital e prazos de até cinco anos. A empresa também atua em operações próprias (Owned Locations), nas quais detém a propriedade de garagens ou vagas autônomas, e em contratos de longo prazo privados, que envolvem maior investimento em infraestrutura e prazos entre 5 e 30 anos, frequentemente em ativos estratégicos como aeroportos, arenas e grandes centros comerciais. Complementam o portfólio as concessões públicas off-street, ligadas a aeroportos e garagens públicas, e as concessões on-street, voltadas ao estacionamento rotativo em vias públicas, além do segmento digital, que inclui serviços oferecidos via aplicativo Zul+.

No campo digital, a Estapar desenvolveu uma estratégia de AutoTech baseada na integração de serviços para o motorista. Em 2014, lançou o aplicativo Vaga Inteligente, que permitiu reserva de vagas, pagamento de estacionamento, ativação e compra de tickets de zona azul e contratação de planos mensalistas. Em 2022, concluiu a aquisição da Zul Digital (atual Zul+), consolidando uma plataforma de marketplace de produtos e serviços ligados ao veículo, como pagamento de estacionamentos on-street e off-street, tag de pedágio e estacionamento, parcelamento de IPVA e multas, licenciamento, serviços de despachante, contratação de seguros por meio de corretora própria, consórcios, CRLV digital e abastecimento de combustível em um único ambiente. Em 2024, a companhia reportava 1.041 estações de recarga para veículos elétricos em 70 cidades de 14 estados, reforçando a presença em eletromobilidade e utilizando sua rede de estacionamentos como infraestrutura para novos serviços associados ao uso de veículos.

A presença geográfica da Estapar é ampla e concentrada em polos geradores de tráfego de grandes centros urbanos. Em 31 de dezembro de 2024, a empresa mantinha 754 operações distribuídas principalmente no Estado de São Paulo, com 339 unidades, seguido pelo Rio de Janeiro, com 125 operações. A Região Sul somava 116 operações, a região Nordeste (incluindo Bahia, Sergipe, Alagoas, Pernambuco, Paraíba, Rio Grande do Norte, Ceará e Maranhão) concentrava 89 operações, Minas Gerais e Espírito Santo somavam 55, e a região Centro-Oeste, incluindo Tocantins, contava com 30 operações. Além de estacionamentos em prédios corporativos, shoppings, hospitais, universidades e terrenos, a companhia atua fortemente em aeroportos, com contratos de longo prazo em terminais como Guarulhos, Congonhas, Salvador, Vitória, Brasília, Santos Dumont, Natal, João Pessoa, Recife, Viracopos e Salgado Filho, entre outros, consolidando presença em ativos de infraestrutura de grande fluxo.

A relação com o poder público é um componente central do negócio, especialmente nas concessões públicas on-street e off-street. As operações em áreas públicas dependem de processos licitatórios conduzidos por entes municipais ou federais, nos quais a Estapar participa com análises de viabilidade, modelagem financeira e atendimento a requisitos técnicos e documentais. Após a celebração dos contratos de concessão, a companhia assume compromissos de investimento em tecnologia, parquímetros, sinalização, sistemas de fiscalização eletrônica, infraestrutura física e centros de controle. Nas concessões de zona azul, por exemplo, a empresa implantou sistemas de fiscalização com scan-car, leitura automática de placas via OCR e controle centralizado em “control-room”, além de aplicativos dedicados como o Estapar Nova Zona Azul – SP, que inclui funcionalidades como mapa de calor para melhorar a distribuição das vagas em vias públicas.

Do ponto de vista regulatório, a atividade de operação de estacionamentos está sujeita a normas municipais de zoneamento, licenças de funcionamento, alvarás e exigências de segurança estabelecidas por órgãos como o corpo de bombeiros. A Estapar precisa obter e renovar periodicamente essas autorizações para cada unidade em funcionamento, sob pena de sofrer sanções como multas, suspensão de atividades ou interdição de operações em caso de descumprimento. A companhia também deve observar legislações federais relacionadas à acessibilidade, como a Lei nº 10.098/2000, o Decreto nº 5.926/2004 e a Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência), garantindo vagas reservadas, acessos livres de barreiras e condições adequadas para pessoas com deficiência, mobilidade reduzida e idosos. Adicionalmente, a operação de plataformas digitais e a coleta de dados de usuários e veículos exigem conformidade com normas de proteção de dados e privacidade, em linha com a evolução do marco legal brasileiro sobre o tema.

A estrutura de governança da Estapar incorpora comitês e instâncias decisórias voltadas à análise de investimentos, expansão e avaliação de projetos. Novos negócios e concessões são submetidos à Diretoria Financeira e de Investimentos, responsável por avaliar retorno e riscos, e ao Comitê Financeiro e de Investimentos, que acompanha revisões pós-investimento. Projetos estratégicos, associações, consórcios e parcerias relevantes passam ainda pelo crivo do Conselho de Administração. A companhia declara não depender de clientes individuais que representem mais de 10% de sua receita líquida, o que indica base de receita pulverizada entre diversos contratos e segmentos econômicos. A abertura de capital em 2020, por meio de oferta pública de ações ALPK3, reforçou a capacidade de financiamento para expansão, como evidenciado pela destinação dos recursos captados à outorga da concessão da Zona Azul de São Paulo, consolidando a empresa como um dos principais operadores privados de infraestrutura de estacionamento e mobilidade urbana do país, com ações negociadas na B3.